Vivienda

Acciona irrumpe en primera línea de playa en Puerto de Santa María con 85.000 m2

Es la primera gran operación de suelo en el Puerto de Santa María (Cádiz) en años. Y se ha cerrado, tras más de año y medio de negociaciones, en plena crisis del coronavirus. Acciona Inmobiliaria ha comprado a la sociedad Big Blue unos terrenos de 85.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 40.000 en primera línea de playa en el Puerto de Santa María, Cádiz, según confirman a El Confidencial diferentes fuentes del sector. Estas mismas fuentes señalan que la compañía habría puesto sobre la mesa 20 millones de euros por estos terrenos, mientras que la inversión total en el proyecto podría superar los 60 millones.

Se trata de un suelo urbano listo para ser urbanizado, un auténtico caramelo inmobiliario sobre el que podrán construirse un hotel de 150 habitaciones, más de un centenar de apartamentos turísticos y más de un centenar viviendas unifamiliares y en altura. Acciona Inmobiliaria no ha querido hacer declaraciones, mientras que la consultora CBRE, que ha asesorado la venta, tampoco ha querido comentar la transacción.

Sobre el solar se construirán un hotel, viviendas unifamiliares, en altura y apartamentos turísticos

Una operación de suelo cerrada en un momento de auténtica parálisis inmobiliaria, y en un punto de la geografía española con un número de transacciones de suelos totalmente residual, «dada su escasez», señalaba Tinsa en su último informe de costa en 2019. «La demanda de suelo», señalaba entonces la tasadora, «es principalmente nacional y procedente de la propia provincia».

Los terrenos pertenecieron hace años al británico Gerald Ronson, propietario de Heron City, pero fueron a parar al banco malo irlandés NAMA, quien a su vez se los vendió a la sociedad Big Blue en 2015 para, tal y como explican en su propia web, «desarrollar un complejo residencial y turístico exclusivo y diferenciado».

El suelo estuvo ocupado en los años setenta por el Club Mediterráneo —junto a la playa del Cangrejo Rojo— y, según el proyecto de Big Blue, dispone de 18.000 metros cuadrados de uso residencial donde se levantarán viviendas unifamiliares y pisos en altura. Además, 9.500 metros cuadrados serán para apartamentos turísticos —más de un centenar—, mientras que dispondrá de 7.900 metros cuadrados para un hotel de lujo de 150 habitaciones y 3.100 metros cuadrados estarán destinados a uso terciario, además de un club de playa de 1.800 metros cuadrados, junto con servicios de conserjería personalizados.

Al igual que ha sucedido en buena parte de la costa española, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, la construcción de viviendas se frenó en seco en El Puerto de Santa María, tal y como puede apreciarse en el gráfico. La localidad costera pasó de visar más de 700 proyectos al año en 2006 a apenas medio centenar —con la excepción de 2011, cuando la cifra del Ministerio de Fomento revela 315 visados—. En 2018, últimos datos disponibles, apenas se firmaron 27 visados, 30 veces menos que en los años más activos del ‘boom’.

Enorme escasez de obra nueva en El Puerto

Las ventas, sin embargo, han ido en aumento. Según datos del Ministerio de Fomento recogidos por Tinsa, en 2017 se vendieron poco más de 1.000 viviendas —solamente 62 de obra nueva—, mientras que en 2018 se superaron las 1.200 transacciones —apenas 82 de nueva construcción—. Es decir, más del 90% de las ventas de viviendas se concentra en segunda mano, lo que ha permitido absorber el ‘stock’ generado durante el ‘boom’.

Fuente: informe 'Costa 2019', de Tinsa.Fuente: informe 'Costa 2019', de Tinsa.Fuente: informe ‘Costa 2019’, de Tinsa.

Y es precisamente la escasez de obra nueva a la venta la que juega, según las fuentes consultadas, a favor de este proyecto que pondrá en el mercado viviendas unifamiliares, pero también pisos en altura además de viviendas en alquiler, un activo muy en auge en España y con una demanda potencial a largo plazo procedente de familias de origen estadounidense llegadas a la base aeronaval de Rota.

Según el último informe de costa de Tinsa, tanto los precios como la demanda mantienen una leve tendencia al alza en el Puerto de Santa María debido, como ya se ha apuntado, a la falta de producto de obra nueva. Los precios crecieron en 2019 respecto a 2018 en torno al 11%, «y las expectativas en el corto plazo sugieren una tendencia estable», señalaba hace un año la tasadora. De hecho, El Puerto de Santa María fue, en 2019, la segunda localidad gaditana donde más subieron los precios, solamente por detrás del 16,6% de Vejer de la Frontera. No obstante, los precios aún se encuentran un 36% por debajo de los máximos históricos de la burbuja.

Fuente: informe 'Costa 2019', de Tinsa.Fuente: informe 'Costa 2019', de Tinsa.Fuente: informe ‘Costa 2019’, de Tinsa.

El precio medio de vivienda vacacional en primera línea de playa en la zona más cara se sitúa en torno a los 3.000 euros el metro cuadrado para viviendas de entre dos y tres dormitorios situadas en la zona de Vista Hermosa —entorno en el que se encuentra el solar adquirido por Acciona Inmobiliaria—, de calidades altas y con 10-30 años de antigüedad, mientras que la unifamiliar se mueve también en estos precios para viviendas entre tres y cuatro dormitorios y de calidades altas, según Tinsa, que en 2019 también constató que los precios de alquiler vacacional en el municipio habían subido de manera más abrupta que los de venta. En 2019, Tinsa se hacía eco de un posible proyecto en primera línea de playa y anticipaba que se desarrollaría «con capital de grandes promotores tradicionales».

Con esta operación, Acciona Inmobiliaria se consolida como uno de los ‘players’ más activos del sector residencial en los últimos meses. De hecho, en febrero de este año, la firma inmobiliaria internacional Hines firmaba con Acciona un acuerdo de compra llave en mano —’forward purchase agreement’— para un proyecto residencial de alquiler multifamiliar sobre un solar de 31.000 metros cuadrados que fue adquirido el año pasado a la firma Celteo Business por 63 millones de euros. Una de las mayores operaciones de ‘build to rent’ firmadas hasta la fecha en España.

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