Vivienda

AQ Acentor anticipa curvas: la banca se va a centrar en las grandes promotoras

Aterrizaron en España en 2014, cuando el mercado inmobiliario comenzaba a extender sus alas de la recuperación y los supervivientes del sector promotor intentaban recuperar poco a poco cierta normalidad. Apenas un año más tarde, su nombre saltaba a la palestra informativa tras hacerse, junto con Inmoglaciar, entonces una promotora familiar presidida por Ignacio Moreno, con la mayor bolsa de suelo público del sur de Madrid.

La gestora de fondos alemana Aquila Capital irrumpía en el mercado con fuerza en una operación de 50 millones de euros en Parque Ingenieros. El matrimonio con Inmoglaciar se rompería tres años más tarde, en 2018, fecha del nacimiento de su propia promotora, AQ Acentor, como respuesta a su estrategia de crecimiento en España, lo que le permitió dar el paso de la promoción delegada a la promoción directa, hasta convertirse en una de las grandes promotoras del sector, con más de 6.000 viviendas en desarrollo a entregar entre 2020 y 2024. Tras el estallido de la crisis sanitaria del coronavirus, la promotora no se ha visto obligada a aplazar ninguno de los lanzamientos previstos, y aunque anticipa problemas de financiación para el sector promotor y para la demanda, asegura que no será su caso.

Aquila Capital ha invertido en el residencial español 1.400 millones, una cifra que se amplía hasta los 1.800, si se incluyen sus inversiones en logística

Aquila Capital ha invertido en el sector residencial español 1.400 millones de euros, una cifra que se amplía hasta los 1.800 millones si se incluyen sus inversiones en logística, donde irrumpió algo más tarde que en residencial, y un sector en el que acaba de cerrar una de las grandes operaciones del año, un acuerdo con la cadena de alimentación DIA para el alquiler de 68.000 metros cuadrados en Illescas (Toledo) durante 25 años. Un proyecto que supondrá, para el fondo alemán, una inversión de 50 millones de euros.

Este, el logístico, es, junto al ‘build to rent’ (BTR), la gran apuesta del fondo alemán, y en especial, el alquiler social y a precios asequibles. Un negocio que AQ Acentor espera que en el corto plazo represente el 50% de su actividad promotora, el mismo porcentaje que el ‘build to sell’ (BTS).

Apuesta clara por el BTR

«Somos expertos en ‘build to rent’, con más del 40% de nuestros proyectos destinados al alquiler. Unas 2.300 viviendas desarrolladas bajo esta fórmula, tanto en vivienda protegida como libre, y nuestros planes pasan por hacer crecer este porcentaje», explica Sven Schoel, CEO de AQ Acentor, en una entrevista telefónica con El Confidencial. De hecho, la compañía firmó en 2018 con Vivenio, la socimi del fondo de pensiones APG y de Renta Corporación, la venta de un paquete de 1.100 viviendas en distintas fases de construcción, por 240 millones de euros, una de las mayores —si no la mayor— operación de BTR firmada en España.

«Nuestro origen es alemán, un país en el que el mercado del alquiler es mucho más grande que en España, con mucha demanda, y estamos viendo el crecimiento que se está produciendo aquí y apostamos por él», reconoce Schoel. «Nos interesa mucho más. Es un producto muy bueno, con mucha demanda. Además, la vivienda protegida tiene muy poco riesgo en el desarrollo en venta y en alquiler. Es muy a largo plazo con un riesgo reducido«.

AQ Turianova, Valencia.AQ Turianova, Valencia.AQ Turianova, Valencia.

A diferencia de otras promotoras, el directivo explica que, desde un primer momento, sus proyectos ‘build to rent’ están diseñados para el alquiler. «No hacemos como otras promotoras que si no van muy bien las ventas de una promoción, destinan al alquiler. En nuestro caso, es diferente. Desde el primer día, el proyecto que se va a destinar al alquiler se diseña para tal fin».

Descartadas operaciones corporativas

AQ Acentor se ha hecho un nombre y un hueco dentro del sector promotor en España, aunque, tal y como señala Schoel, sobre la mesa no hay ni posibles operaciones corporativas ni una futura salida a bolsa. «No hemos tenido ningún acercamiento de ningún fondo o promotora, como tampoco entra en nuestros planes salir a bolsa. Nuestro plan de negocio a cinco años es seguir vendiendo vivienda y otros proyectos inmobiliarios en España».

Su apuesta se ha centrado en las grandes ciudades. En Madrid, por ejemplo, desarrollan el mayor proyecto de vivienda protegida de un único promotor, Parque Ingenieros, con unas 1.350 viviendas, con más de 700 pisos ya entregados. Un proyecto del que se desvinculó Inmoglaciar cuando se produjo el divorcio con el fondo alemán. Pero también pisan fuerte en otros mercados.

«En Cataluña, actualmente somos el mayor promotor de obra nueva, con más de 1.750 viviendas en desarrollo, mientras que en Valencia, desarrollamos el nuevo barrio Turianova, con 1.200 viviendas y 75.000 metros cuadrados de terciario. Es el mayor proyecto urbanístico residencial realizado por un único promotor, por valor de más de 350 millones de euros», detalla Schoel, quien recuerda asimismo sus proyectos en Málaga, que suman más de 1.430 viviendas en desarrollo, entre otras, las dos torres más altas de Málaga, AQ Urban Sky, con más de 120 metros de altura.

Problemas futuros de financiación del sector

Respecto al impacto de la crisis del coronavirus en el sector y la demanda, es un tema que preocupa a la compañía, pero ni ha retrasado ni va a retrasar ninguno de sus proyectos. «La situación para el sector promotor se va a complicar, ya que no todos tienen la misma capacidad financiera y la banca se va a concentrar en las grandes promotoras y nosotros somos de los grandes, por lo que para nosotros va a ser más fácil seguir sacando adelante proyectos», explica el directivo de AQ Acentor, quien cree que las oportunidades se concentrarán en grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Sevilla, sin que se haya concretado en ninguna operación. «Actualmente, hay oportunidades en el mercado, pero vamos poco a poco».Según explica Schoel, «no tenemos ni un mínimo ni un máximo de inversión. Buscamos oportunidades, aunque nos gustaría seguir apostando por el BTR, segmento en el que hemos invertido más de 500 millones de euros. Pero no tenemos un plan fijo, dependerá de las oportunidades». El directivo anticipa, asimismo, una bajada en el ritmo de ventas, aunque no le preocupa.

Tenemos financiación bancaria y podemos continuar adelante con la construcción de los proyectos que están actualmente en marcha

«Tenemos muchos proyectos en fase de desarrollo. No tenemos mucho producto terminado que necesitemos vender, por lo que tenemos tiempo para hacerlo. Tenemos financiación bancaria y podemos continuar adelante con la construcción de los proyectos en marcha y terminar aquellos cuya entrega está prevista para el año que viene. No hemos retrasado ningún proyecto, ni vamos a parar ninguna fase. Todos nuestros proyectos cuentan con financiación y el suelo que tenemos está comprado y pagado».

Sobre el futuro, el directivo de AQ Acentor tiene dudas. «No sabemos qué va a suceder, tendremos más claridad después del verano. De momento, vamos muy bien, hay ventas digitales y durante la fase covid se ha vendido bien».Por último, y a diferencia de lo que han anunciado otras promotoras —Quabit, Inmoglaciar….—, Schoel insiste en que todos los proyectos de la compañía siguen adelante y, además, «no solo hemos ampliado equipo, sino que hemos cambiado de oficinas hace dos semanas. Estamos en plena fase de crecimiento. Tenemos todo en marcha y las preventas son positivas. De momento, no tenemos tanto parón como pensábamos que íbamos a tener».

«Hemos aumentado la plantilla. Una decisión que habíamos tomado antes del coronavirus y que no hemos cambiado a pesar de los acontecimientos de los últimos meses. No nos afecta tanto como a otros, porque no tenemos mucho producto terminado sin vender o sin alquilar. Desde 2018, hemos pasado de un equipo de 30 a 122 personas, y en los últimos dos meses, se han incorporado 12 personas. Tenemos oficinas en Madrid, Barcelona y Málaga, y queremos entrar en Sevilla, País Vasco o Galicia. Pero poco a poco«.

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