Bankinter: la vivienda está sobrevalorada entre un 6% y un 10% y prevé caídas en 2022
Los precios de la vivienda en España están sobrevalorados un 6%, incluso más de un 10% en el caso de las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades. Son las conclusiones del último informe inmobiliario de Bankinter, que anticipa un 2021 con un ajuste de apenas el 1%, una caída que cogerá impulso en 2022, cuando la entidad espera bajadas del 5%.
«Los precios de vivienda aguantan sorprendentemente bien en 2020, con una subida del 1,5% según datos del INE, a pesar de la fuerte contracción del PIB (-10,8% en 2020). Se están viendo soportados por menores costes de financiación. Más de la mitad de las hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en más de 30 puntos básicos de media en 2020. Además, los ERTEs mitigan temporalmente el impacto de la pandemia sobre el mercado laboral», asegura la entidad naranja a la hora de explicar el escaso impacto que ha tenido la pandemia sobre los precios de la vivienda.
La extensión de los ERTEs y los bajos costes de financiación dan soporte a la vivienda
En opinión de Bankinter, la extensión de los ERTEs ha permitido mantener la renta disponible de los hogares durante buena parte del año. Este hecho, unido a unos costes de financiación en niveles históricamente bajos, ha permitido que el bolsillo de miles de hipotecados no se haya visto prácticamente afectado por la pandemia.
Todo ello, en su opinión, «dará soporte a los precios de vivienda en 2021, que estimamos apenas caerán un 1% a final de año, y retrasará la caída de precios a 2022 (-5%), debido a la fuerte incertidumbre económica con repunte en tasa de paro (a medida que finalicen los ERTEs), a la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda en un entorno de alquileres a la baja -entre un 10% y un 15%- y a una mayor inseguridad jurídica».
La caída de los alquileres anticipa caídas de precios
De hecho, la entidad que preside Dolores Dancausa considera que los alquileres podrían estar anticipando la caída de los precios de vivienda. «Los alquileres caen en España -3,8% en términos interanuales en el primer trimestre de 2021, según Idealista. En Madrid y Barcelona caen -10,7% y -14,3% respectivamente. Además del impacto del virus en el empleo y, por tanto, en la demanda, el alquiler acusa un importante incremento de oferta, ya que la caída del turismo ha producido un trasvase de vuelta desde el alquiler turístico al tradicional».
Bankinter estima que buena parte de las caídas de 2021 se producirán en las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades, «donde la sobrevaloración supera el 10%«, ya que considera que el coronavirus ha favorecido el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia, en busca de espacios abiertos. De hecho, ya en 2020 se produjeron caídas de precio en zonas metropolitanas de Madrid y Barcelona (-1,3% y -2,6%, respectivamente, según Idealista)», recoge en su informe.
En las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades, la sobrevaloración supera el 10%
En el resto del segmento residencial, Bankinter considera que los precios estarían inflados en torno a un 6%, un cálculo que realiza teniendo en cuenta la brecha existente entre los precios de vivienda y la renta disponible de los hogares.
También recuerda la entidad naranja la sobrevaloración existente en el mercado del suelo urbano. Una sobrevaloración que, en su opinión, ya se habría corregido con caídas del 10% en 2020. «El principal detonante para este rápido ajuste es la mayor dificultad de los promotores para financiar nuevos desarrollos y la falta de demanda extranjera y prevemos que los precios del suelo se estabilicen en 2021″.
Bankinter considera que las grandes promotoras con capacidad de financiación aprovecharán las caídas de precios para reforzar sus carteras de suelo -como de hecho está sucediendo- y garantizar sus planes de negocio para los próximos años.
Respecto a la actividad inmobiliaria, es decir, respecto a venta de casas, Bankinter prevé una recuperación del 10% en 2021 hasta las 458.000 unidades, «apoyada en parte por la vuelta de extranjeros en la segunda mitad del año. Si bien, habrá que esperar hasta 2022 para volver a niveles previos al virus, en torno a 500.000 transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición sería 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano».
Al igual que los precios, la entidad considera que esta variable ha mostrado un mejor comportamiento de lo inicialmente previsto: una caída del -17% frente al -35% estimado y a pesar de las fuertes medidas aplicadas para contener el virus.