Vivienda

Buenas noticias para los promotores: bajan los costes de construcción por la pandemia

Los costes de construcción en edificación residencial, aquellos que tantos quebraderos de cabeza han dado al sector promotor y que han contribuido a encarecer el precio de la vivienda, han echado el freno.

En concreto, el descenso fue el 3,8% en 2020, sensiblemente por debajo del 5,23% de 2019, según refleja el Índice de Costes Directos de Construcción que elabora Construcciones ACR, que achaca este descenso a la incertidumbre provocada por la pandemia del coronavirus, al tiempo que considera que una vez superada la situación pandémica, podrían volver los incrementos.

El descenso se debe principalmente a la bajada de los costes de mano de obra

El descenso se debe principalmente a la bajada de los costes de mano de obra y, en menor medida, al precio de los materiales. La excepción es el acero, cuyo precio se ha disparado un 40%.

“Estas cifras deben tomarse con gran cautela y responsabilidad, porque están muy influenciados por la crisis sanitaria y no está claro que se vayan a mantener en el tiempo”, explica el director general de ACR, Guillermo Jiménez, quien destaca cómo algunos oficios han contenido sus precios ante el descenso de proyectos en otros segmentos de mercado, anticipando también el previsible descenso de nuevos proyectos residenciales para la venta, como llevan meses advirtiendo los expertos del sector inmobiliario.

Con esta caída, se vuelve a los niveles de incrementos del segundo trimestre de 2019, pero son relevantes, puesto que se ha roto la tendencia alcista iniciada en 2015, con subidas de doble dígito en todas las partidas, y cuyo punto más elevado se alcanzó en el cuarto trimestre de 2019.

“Antes de que comenzara la crisis sanitaria, los costes directos de construcción comenzaban a situarse en niveles razonables de márgenes para la mano de obra, tras recuperar un 33,6% en cinco años, y producirse una moderación de la producción, más coherente con la capacidad del sector. Todo parecía apuntar a un crecimiento moderado y estable de los precios a medio plazo y prueba de ello eran los precios de cimentación y estructura de las nuevas obras, que actúan como indicador adelantado del resto de partidas, que crecieron un 3,9% y un 4,2% respectivamente en 2019″, explica Jiménez, quien considera que, esto hace prever que, una vez superadas las incertidumbres y recuperada la normalidad en el arranque de nuevos proyectos, es muy probable que los precios recuperen los niveles anteriores e incluso continúen por la senda alcista“.

Pero, advierte, “en este contexto, las constructoras que hayan tensionado sus márgenes en exceso a la hora de contratar, estimando bajadas de precios que finalmente no se mantengan en el tiempo, podrían encontrarse en dificultades”.

E. Sanz

A pesar de que las perspectivas macroeconómicas no son positivas y se dilata el final de la situación provocada por la pandemia, el sector inmobiliario continúa con cierto dinamismo. De hecho, las grúas apenas estuvieron paradas 15 días tras decretarse el estado de alarma, pero posteriormente todas las promociones en marcha han continuado con su actividad. La incertidumbre, sin embargo, según ACR, ha provocado mayor cautela, lo que ha llevado a dilatar los procesos de contratación, pero no a parar los proyectos.

“En ACR somos moderadamente optimistas. Detectamos demanda de vivienda, interés entre los inversores y promotores dispuestos a iniciar proyectos. Además, cada vez más actores comienzan a explorar nuevas vías de negocio, como el ‘build to rent’, y nuevas formas de trabajar, como la construcción colaborativa, avanzando en materia de industrialización. Todo ello debe ser positivo y estimamos que va a tener un efecto tractor en la evolución necesaria de nuestro sector”, asegura Guillermo Jiménez.

Sigue faltando mano de obra

Los elevados costes de construcción son un problema que arrastra el sector residencial desde hace casi un lustro debido, principalmente, a la enorme escasez de mano de obra, cuya destrucción masiva se produjo tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 sin que se haya podido recuperar lo suficiente desde entonces para un ritmo de apenas 100.000 viviendas construidas al año.

Muchos de los que en pleno ‘boom’ se ganaban la vida levantando casas, se han reciclado o se han marchado del país y no tienen en mente volver. Las cifras hablan por sí solas. En 2008, año del estallido de la burbuja, se terminaron en España cerca de 600.000 viviendas. Ahora, la cifra apenas llega a 100.000 unidades. Además, este desplome de la actividad ha provocado la desaparición, desde 2012, de más de 12.600 empresas vinculadas al sector, unas 6.800 constructoras y 5.700 inmobiliarias, según datos de 2018 de PwC.

Un aumento de los costes de construcción del 40% se traduce en pisos un 20% más caros

Esta enorme escasez de mano de obra ha sido la que ha disparado los precios de la vivienda al alza, puesto que los materiales de construcción, aunque con ligeros incrementos, han permanecido mucho más estables. Y este mayor coste de la mano de obra y su encarecimiento ha tenido un impacto directo sobre los precios de las viviendas. Los expertos calculan que un aumento de los costes de construcción del 40% se traduce en pisos un 20% más caros. Y es que, si el precio del suelo representa en torno al 35% del coste total de la obra, los costes de construcción ya suponen el 50%.

“El problema de la escasez de mano de obra es estructural y ha sido la principal causa de la constante evolución al alza de los costes de construcción en los últimos años. Este condicionante volverá, una vez que se replique el desequilibrio entre la demanda para realizar nuevos proyectos y la escasez de mano de obra para atenderla”.

A pesar del complicado panorama a corto plazo, el directivo de ACR destaca el papel que puede jugar para el sector el alquiler residencial. “El posible descenso de producción ligada a ventas de vivienda, por la difícil situación de la economía y el empleo, se podría compensar con la construcción de vivienda en alquiler, lo que podría hacer que los precios retomen la senda prevista”.

Jiménez explica que “los proveedores son cautelosos a la hora de crecer y asumir riesgos, algo que ha sido positivo para afrontar esta crisis en mejores condiciones que otros sectores, pero no dejará de ser un contratiempo mientras se siga apostando por las formas tradicionales de construcción”.

Bajan los precios en seis de las 11 partidas

Los datos reflejan un comportamiento irregular según la partida analizada. Los descensos están protagonizados por los capítulos que entran primero en obra, principalmente acusando la corrección en el coste de la mano de obra y, en menor medida, por el menor precio de algunos materiales. La excepción es el coste del acero, que se ha incrementado más de un 40% en los últimos meses.

Las bajadas más notables afectan a divisiones interiores (-7,9%), estructura (-7,1%) y cimentaciones (-6,6%). Los precios de movimiento de tierras y vidriería bajaron un 4,5%, mientras que en fachadas descendieron un 1,6%.

En el lado opuesto, cuatro partidas continuaron registrando crecimientos de precio, aunque más suaves que en 2019. Así, la partida de pinturas subió un 5,1%, seguida de falsos techos y revestimientos (3,1%), alicatados y solados (2%) e impermeabilizaciones y cubiertas (1,8%).

Los costes directos representan alrededor del 85% del coste total de la obra. Entre las partidas más representativas destacan las impermeabilizaciones y cubiertas, la carpintería de madera y la vidriería, influidos principalmente por la incertidumbre provocada por la pandemia.

Mostrar más

Deja una respuesta

Botón volver arriba