Vivienda

Del 1% al 7%, la caída de precios no afectará por igual a obra nueva que a segunda mano

«El mercado residencial en España afronta la crisis provocada por la pandemia del covid 19 con unos fundamentos sólidos, muy alejado de cómo se enfrentó a la crisis de 2008, menos endeudado, con promotoras muy solventes y con un crecimiento más sostenible«. Así lo refleja el informe “Mercado Residencial en España 2020” elaborado por CBRE, que sostiene que existe una demanda que seguirá absorbiendo la oferta de obra nueva existente.

A pesar de estos fundamentos y de las diferencias respecto a lo sucedido tras el pinchazo de la burbuja en 2008, lo cierto es que el residencial no saldrá completamente ileso del impacto del coronavirus. Los precios, especialmente en segunda residencia en costa y la segunda mano se resentirán, como también lo harán las transacciones. No obstante, la obra nueva, según coincide el consenso del sector, será capaz de aguantar mejor el golpe debido, según CBRE a una demanda lo suficientemente fuerte como para absorber el producto que está saliendo al mercado.

Pero, ¿cuánto caerán los precios? La consultora espera un ajuste en obra nueva de entre el 2% y el 4%, mientras que en el caso de la vivienda de segunda espera una caída más pronunciado, en el entorno del 6%-7%, con diferencias por regiones. Así, por ejemplo, en la provincia de Madrid CBRE observa un ajuste de precios en la obra nueva que rondaría el 1%-2% y un impacto algo mayor en la segunda mano del 4%-5%, mientras que en Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará un 2%-3% y en la segunda mano un 5%-6%. En las zonas costeras, donde el peso de la demanda extranjera es muy fuerte como Costa del Sol, Levante o Baleares, también se espera una caída de entre el 3% y el 4% en producto de nueva construcción y entre un 6% y un 7% en segunda mano.

La consultora espera una caída desde el 1% en obra nueva en Madrid hasta un 7% en Costa del Sol en viviendas de segunda mano

A pesar del ajuste de precios, lo cierto es que antes de que estallara la crisis del coronavirus, los datos ya apuntaban a finales de 2019 hacia una estabilización y hacia incrementos más contenidos. A nivel nacional, el índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE mostraba en 2019 una tasa de crecimiento del 3,6%, tres puntos menos respecto al año 2018 (6,6%), «lo que indica un crecimiento menos intenso al observado los años precedentes», apunta Miriam Goicoechea, esponsable de Research Residencial de CBRE.

«Por provincias, se observan dos mercados: por un lado, están las principales provincias con precios ya tensionados como Baleares, Madrid, Vizcaya, Málaga y Barcelona que registraron un crecimiento inferior al 8% y, por otro lado, provincias como Lugo, Palencia, Teruel, Ourense, Lleida, Albacete y Castellón con crecimientos promedios por encima del 10%», destaca Samuel Población, director nacional de producto residencial y suelo de CBRE.

No obstante, tal y como insiste Población, “el impacto del covid 19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas«.

Se posponen lanzamientos de promociones

Por lo que se refiere a la oferta, desde CBRE esperan un impacto mayor ya que han constatado que algunas promotoras han decidido retrasar la salida al mercado de varias promociones mientras se evalúa el impacto de la crisis sobre la capacidad de compra de esa demanda.

Agencias

«La suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020 y en consecuencia la ralentización de la actividad provocada por las medidas para atajar la propagación del covid 19 no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020. La garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas son muestras de la solidez del sector», señala Población quien, por el contrario, sí cree que se pueden producir una caída relevante en la cifra de visados en 2020 por la parálisis de la actividad de la administración durante este periodo y «porque un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demorarán hasta 2021 a la espera de cómo evolucione la demanda”.

A todo esto hay que sumar el descenso en el número de transacciones. “La incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del covid19, podría generar una disminución en el volumen total de transacciones en torno al 20%- 25% respecto al año anterior, incluyendo obra nueva y segunda mano, rondando la cifra de 450.000-425.000 unidades”, señala Población, quien insiste cómo antes del coronavirus, el residencial ya había comenzado a mostrar síntomas de estabilización no solo en cuanto a la evolución de precios sino también en cuanto a las transacciones.

CBRE prevé una caída de las ventas entre el 20%-25% respecto al año anterior, rondando la cifra de 450.000-425.000 unidades anuales

Así, por ejemplo, la demanda de vivienda -transacciones-, tanto de obra nueva, como de segunda mano, tras alcanzar desde 2015 un crecimiento promedio anual del 9%, se registró en 2019 una ligera caída del 2,5% respecto a 2018, con un total de 568.180 viviendas vendidas registrando su primera caída en cinco años. Por tipología de vivienda, las transacciones de segunda mano lideraron la demanda en 2019, con casi 512.000 unidades vendidas, lo que representó el 90% del total de transacciones, ante la limitada producción de obra nueva.

Uno de los mercados más afectados por el parón de las transacciones, puesto que también aglutina el mayor número de operaciones, será la Comunidad de Madrid, donde CBRE estima un retroceso de la venta de viviendas entre un 10% y un 15% en 2020 respecto al año anterior, situando el total de viviendas vendidas en 2020 rondarían las 65.000-70.000 unidades. En el caso de Barcelona, tanto en la provincia como en la ciudad, que ya experimentó un ligero ajuste del 2% en las transacciones de vivienda respecto a 2018, estiman desde la consultora un descenso similar al de Madrid (10%-15%) hasta las 50.000-53.000 viviendas vendidas.

“Se espera una senda de estabilidad con una repercusión asimétrica, tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo ciclo. En este sentido, es previsible un mayor impacto en la segunda mano que en la obra nueva. En cuanto a primera y segunda residencia, se verá un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona mientras que aquellas ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional (Costa del Sol, Levante, Canarias, Baleares) se verán más afectadas”.

Por lo que se refiere a la oferta, Población destaca cómo “los volúmenes de viviendas terminadas desde 2013 continúan siendo muy moderados comparados con el ciclo alcista anterior y con la capacidad real de absorción de la demanda en los últimos años y previsiones para los próximos ejercicios, representando un promedio de 57.000 viviendas terminadas entre 2013 y 2019”.

Auge del residencial en alquiler

Dentro del inmobiliario, si hay un segmento que está centrando toda la atención son las viviendas en alquiler.

Según datos de CBRE, las operaciones de edificios alquilados representaron el 59% de la inversión en el sector ‘multifamily’ en 2019, con un volumen en torno a 974 millones de euros. Por su parte, las operaciones de ‘built to rent’ (BTR) representaron el 41% de la inversión residencial en 2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler.

La mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente en zonas de nuevo desarrollo. Solo en el primer trimestre de 2020, el volumen de inversión residencial (incluye edificios terminados y operaciones BTR) fue de 509 millones de euros.

La inversión en residencial cerrada solo en el primer trimestre fue de más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo durante los próximos años.

CBRE estima un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario post covid 19, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores. L

a flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este régimen. En términos de rentas se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas.

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