Vivienda

Del alquiler al ‘wait and see’, la prudencia se instala también en el sector promotor

«No sabemos el número de promociones ni de promotoras que han decidido aplazar el lanzamiento de nuevo producto al mercado, pero lo cierto es que el coronavirus ha trastocado algunos planes y algunas compañías prefieren esperar para ver hacia dónde va el mercado, retrasar la salida del producto y ver qué demanda hay para decidir si enfocan ese producto a la venta o el alquiler. No obstante, la mayoría está en fase de análisis para ver qué hacer en función de cómo evolucione el mercado».

Diferentes voces del sector residencial han constatado en el último mes cómo la crisis del coronavirus ha provocado que la prudencia se instale en el sector promotor y que algunos de los lanzamientos de promociones previstos en los próximos meses se hayan aplazado hasta comprobar el impacto real de la crisis sobre la demanda.

En apenas tres meses, la crisis desencadenada por el coronavirus ha trastocado los planes de algunas compañías dentro del sector promotor, un sector que está convencido de que no solo no se verá golpeado en exceso por la crisis —opinan que la obra nueva se verá menos castigada que la segunda mano, por falta de oferta— sino que será el motor de la recuperación económica.

Es lógico que decidan esperar a ver cómo se comporta la demanda sobre las promociones ya en curso y afianzar los proyectos lanzados

No obstante, a pesar de que la actividad constructora apenas se ha visto resentida durante el estado de alarma, lo cierto es que se anticipa una menor actividad constructora en los próximos meses, debido no solo a la incertidumbre en torno a la demanda sino a las mayores dificultades de acceso a financiación por parte del sector promotor, a quien la banca, según varios expertos consultados, exigirá mayores niveles de preventas, especialmente en determinadas ubicaciones.

En opinión de este experto, es «lógico que las promotoras decidan a esperar a ver el comportamiento de la demanda sobre las promociones ya en curso, afianzar los proyectos ya lanzados, y si la demanda se reactiva considerablemente en próximos meses, volverán a lanzar nuevos proyectos. Ahora es una situación de ‘wait and see«, explicaba este martes Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, durante la presentación del último informe del mercado residencial de la consultora.

Rafael Valderrábano, consejero delegado de Basico Homes, por su parte, no cree que la decisión aplazar el lanzamiento de una promoción «sea una decisión voluntaria de los promotores, sino más bien forzada por la banca, que es posible que les esté pidiendo prudencia y tranquilidad antes de conceder más financiación. Las grandes promotoras tienen unos planes de negocio que cumplir y unos accionistas y fondos ante quienes responder, por lo que son los primeros interesados en que salgan todos los proyectos adelante. Si no es así, es muy probable que para cumplir con los objetivos de venta, muchos de los proyectos pensados para la venta se transformen en build to rent y para cuya puesta en marcha, si no consiguen financiación de bancos españoles, la buscarán fuera».

Por su parte, las grandes promotoras consultadas por El Confidencial —cotizadas y no cotizadas— aseguran que mantienen todos sus planes en marcha, mientras que desde el sector se asegura que «quienes tienen capacidad para tomar este tipo de decisiones son las grandes, con mucha cartera de promoción abierta, no así en el caso de medianas y pequeñas promotoras».

Desplome de los visados

Población no observa problemas en los proyectos actualmente en marcha, pero sí prevé una contracción futura en el número de visados. “La suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020, y en consecuencia la ralentización de la actividad provocada por las medidas para atajar la propagación del covid-19, no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020. La garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas, es muestra de la solidez del sector».

«Sin embargo», continúa, «se prevén reducciones relevantes en el número de visados en 2020 por la parálisis de la actividad de la Administración durante el periodo covid-19 y porque un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020 se demorarán hasta 2021 a la espera de cómo evolucione la demanda”.

E. Sanz

Los visados, que en 2018 superaron por primera vez desde el año 2009 las 100.000 unidades, se verán seriamente afectados. Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, estima un desplome hasta los 40.000-50.000 visados. Unas previsiones que, de cumplirse, supondrían un duro revés para el sector, que aspiraba alcanzar una velocidad de crucero de 150.000 viviendas anuales, y una fuerte sacudida para el empleo en este sector.

Y es que, aunque está por ver el impacto real de la crisis sobre la capacidad de la demanda para comprar una vivienda, lo que ya anticipan los expertos consultados es una mayor dificultad tanto de esa demanda como del sector promotor para acceder a financiación.

Los expertos anticipan que la banca exigirá mayores niveles de preventas al sector promotor

Desde hace semanas, Mikel Echavarren viene alertando sobre la posibilidad de que la banca se vuelva mucho más exigente en la financiación de nuevos proyectos, especialmente en costa. «Para los que ya estuviesen en fase de precomercialización, la banca exigirá mayores niveles de preventas, lo que también puede provocar su paralización», mientras que por lo que se refiere a proyectos ya lanzados, este experto cree que «hay que distinguir entre los que están en las primeras fases de precomercialización, los que se encuentran avanzados en sus fases de construcción y los que se encuentran a unos meses de entregar las viviendas«.

Una opinión que comparte Población. «Los bancos van a ser mucho más exigentes tanto con el promotor como con el usuario final, y es posible que puedan requerir mayores niveles de preventas y que esos usuarios finales aporten mayores garantías que hasta ahora para conceder financiación».

Del ‘build to sell’ al ‘build to rent’

Por otro lado, la debilidad de la demanda y la estabilización del mercado en cuanto a precios y transacciones detectada meses antes del estallido de la crisis podrían acelerar una tendencia iniciada hace ya varios meses: la conversión de promociones inicialmente pensadas para su venta —’build to sell’ (BTS)— hacia el alquiler —’build to rent’ (BTR)—, un segmento del mercado inmobiliario en pleno auge.

Una tendencia con algunas pegas, según algunos expertos. «No todo el producto vale para el alquiler y una buena ubicación para vender no tiene por qué ser buena para el alquiler», explica Valderrábano, cuya compañía, Basico Homes, participa tanto en la venta de carteras de pisos en alquiler o de ‘build to rent’ como en la gestión de los alquileres.

Según datos de CBRE, solo en el primer trimestre de 2020, el volumen de inversión residencial en alquiler —incluyendo edificios terminados y operaciones BTR— fue de 509 millones de euros, más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo durante los próximos años.

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