Vivienda

Efecto rebote: una caída de la vivienda del 6% este año y recuperación en 2021

“El mercado residencial española sufrirá un retroceso moderado por la subida brutal (aunque temporal) del desempleo. Esperamos que el precio medio caiga un 6% en 2020 (algo menos en las grandes ciudades y más en localizaciones secundarias) para recuperarlo entre 2021 y 2022″. Son las previsiones de UBS para el mercado residencial en España, en el que, tras el estallido de la crisis del coronavirus, la venta de casas prácticamente se han paralizado, especialmente en el segmento de segunda mano.

El banco de inversión considera que tras el fuerte ajuste sufrido en la vivienda en España entre 2009 y 2013 y tras la recuperación desigual del mercado desde 2014, los precios se encuentran actualmente ligeramente por encima del “valor razonable”, por lo que UBS considera que eso permitirá amortiguar la caída y que ésta no sea tan fuerte como entonces. “Además, los precios fuera de las ciudades más grandes y las mejores zonas costeras apenas han experimentado variaciones significativas en este último ciclo”, señalan.

UBS destaca cómo el aumento de la incertidumbre económica y el fuerte incremento del desempleo -aunque esto sea algo temporal-, afectarán a las transacciones y provocarán una corrección de precios. “Nuestros modelos se basan en la accesibilidad, los ingresos familiares, el empleo y los tipos de interés de las hipotecas y apuntan hacia caídas medias de un dígito en la vivienda durante 2020, que podría recuperarse por completo a finales de 2022″.

UBS estima que la caída de precios en las grandes ciudades se moverá entre el 3% y el 5%

Por otro lado, y al igual que ha sucedido desde 2014, la recuperación del mercado seguirá siendo muy desigual. UBS considera que los flujos migratorios hacia las grandes ciudades, unido a una demanda muy fuerte frente a una oferta escasa en Madrid, Barcelona, ​​País Vasco, Baleares, Canarias o algunas zonas costeras, provocará que el precio de la vivienda se resienta menos. De hecho, calcula el retroceso entre un 3% y un 5%, mientras que en otras zonas del interior y de turismo secundario, el precio de la vivienda podría caer por encima de la media a nivel nacional.

Respecto a las medidas adoptadas por el Gobierno para proteger a las familias más vulnerables que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca o del alquiler, UBS considera que aunque podrían limitar temporalmente la demanda de inversores y una caída temporal en las transacciones, no cree que vaya a “cambiar las dinámicas subyacentes del saludable mercado del alquiler español, caracterizado por una fuerte demanda estructural, una oferta insuficiente y unas rentabilidades atractivas para los arrendadores”.

Impacto en el mercado de oficinas

UBS analiza en su informe el impacto de la crisis sobre otros segmentos, además del residencial. “La crisis podría acelerar algunas tendencias estructurales -compra online, encuentros virtuales, trabajo en casa, entretenimiento doméstico- con profundas implicaciones, pero desiguales en el mercado inmobiliario. Los inquilinos de oficinas y comercios minoristas reevaluarán sus necesidades de espacio y los inversores previsiblemente reducirán su ‘apetito’ en activos turísticos, entretenimiento y viajes”.

E. Sanz

En opinión del banco de inversión, las rentabilidades repuntarán y los alquileres caerán en 2020. “Su magnitud y recuperación posterior dependerán de la oferta-demanda específicas”.

En el mercado inmobiliario comercial, UBS sostiene que “el segmento de oficinas afronta la crisis con una dinámica positiva: subida de los alquileres, caída de la desocupación y fuerte demanda institucional. El turismo desaparece durante el confinamiento y se recuperará mucho más lentamente que otras actividades. Los visitantes extranjeros caerán un 40%-60% en 2020 y podrían seguir un 10%-20% por debajo que en 2019 durante 2021″.

El banco de inversión respalda estas previsiones en base a un escenario base de una recesión relativamente breve en forma de “U”, “ya que las políticas fiscales y monetarias expansivas evitarán una crisis crediticia que podría golpear gravemente el apalancamiento real Inversores inmobiliarios”. Y es que, según UBS, los bajos tipos de interés ha situado, tanto a propietarios como inversores, en una mejor posición financiera respecto a la crisis de 2008.

De hecho, desde que estalló la crisis del coronavirus, todos los expertos insisten en señalar las diferencias respecto a lo sucedido hace más de una década. Y en ello insiste, también, UBS. “Los riesgos sistémicos parecen mucho más bajos que hace una década gracias al fuerte apoyo del BCE, la mayor solvencia bancaria o la inexistencia de burbujas. Y aunque las posibilidades de una crisis crediticia empeorarían las perspectivas en torno al mercado inmobiliario, éstas parecen bastante limitadas”.

Por otro lado, sostiene que la demanda tanto en residencial como en oficinas se ha mantenido fuete en los últimos años, y que una pausa puntual en la misma, no impedirá que vuelva a su punto de equilibrio.

En residencial, la corrección de precios, en función de las ubicaciones se moverá en el 5% y el 7%, mientras que en oficinas el rango se amplía a entre el 8% y el 10%, frente al aumento de entre el 3% y 4% que se preveía para residencial para 2020, y el incremento entre el 5% y el 7% para oficinas.

Una profunda pero breve recesión

Según UBS, España, al igual que el resto del mundo, se enfrenta a una situación sin precedentes que ha obligado a adoptar de estrictas medidas de contención, desencadenando una profunda recesión.

Sus previsiones para España, en un escenario central, es que el PIB promedio anual de España se reduzca entre un 4% y 6% en 2020, dependiendo de la duración de las medidas de confinamiento y la capacidad del Gobierno de evitar la destrucción “masiva de empleos y cierres de empresas”. Asimismo, anticipa una caída simultánea en el consumo y estima que las inversiones podrían reducir la demanda interna en más de un 5% en 2020, siendo el turismo el principal perjudicado por esta situación y a más largo plazo, lo que retrasará la recuperación inicial de España. UBS prevé que el impulso se retrase hasta 2021.

Respecto a la pérdida de empleo, el banco de inversión estima que se podrían perder más de dos millones de empleos en el punto más profundo de la crisis, “aunque la recuperación (excluyendo el turismo sector) se espera que sea relativamente rápida y fuerte”. Estima que la tasa de desempleo podría elevarse al 20% en el segundo trimestre de 2020 y situarse en torno al 16% a finales de 2021.

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