Vivienda

España necesita dos millones de pisos para poner fin al problema del alquiler

“España necesita promover más de dos millones de viviendas en alquiler y que una parte importante de ellas tenga algún tipo de protección o rentas asequibles”. Los expertos del mercado inmobiliario llevan años cifrando el número de viviendas en alquiler que necesita España para tener un mercado saneado y sin tensiones de precios. Lo dijo en 2018 Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora y miembro de la comisión de arrendamiento de la asociación de inmobiliarias con patrimonio en alquiler (Asipa), y así lo considera también Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman.

Y para llegar a esa cifra, como ya dijo Rodríguez-Heredia, es necesaria una inversión de unos 300.000 millones de euros, el 30% del PIB, o el 1,5% en 15 años. Un capital que debe provenir del ahorro privado y el dinero institucional que, tal y como ha constatado Savills Aguirre Newman, está dispuesto a desarrollar nuevo producto en España.

J. Corbacho

La consultora constata, además, una firme apuesta de las administraciones públicas —tanto Gobierno central, como autonómicos y locales— por incrementar la oferta de vivienda en alquiler. Dos factores, el apetito de los inversores y el interés de las administraciones públicas, que situarán a España al nivel de otros países de Europa.

De hecho, la oferta de vivienda en alquiler en España aún está lejos de la media europea, que se sitúa en el 30,6% (el 34% en la zona euro). En Suiza, por ejemplo, están en el 58%, pero en España hay muchas diferencias. Mientras que en Madrid y Cataluña estamos en torno al 27-28% y en las islas en el 30%, en el País Vasco o en La Rioja, apenas en el 15%.

La inversión en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones en 2020

Este enorme interés por desarrollar proyectos residenciales en alquiler, no solo en España, sino en toda Europa, se refleja en las cifras. Así, la inversión en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones en 2020, lo que representa un incremento interanual del 6% y una subida del 17% respecto a la media de los últimos cinco años, según el informe ‘European multifamily’ elaborado por Savills Aguirre Newman. Alemania acaparó un 40% de la inversión en el segundo trimestre, seguida de Países Bajos, con un 15% del total; de Suecia, con el 12%; de Dinamarca, con el 9%, y de España y Reino Unido, con un 6% cada uno. De hecho, España es el quinto país de Europa con más inversión en residencial en alquiler.

Sube el precio, baja la rentabilidad

“La fuerte competencia por activos que producen ingresos estables ha provocado un ajuste de rentabilidades en los últimos años“, según Savills, que ha afirmado que el rendimiento medio de viviendas ‘prime’ en alquiler ha bajado 120 puntos básicos desde 2012 hasta alcanzar un mínimo histórico del 3,24% en 2020. Las rentabilidades netas ‘multifamily’ oscilan entre el 2,4% de Berlín y el 5% de Varsovia, “aunque la mayoría de los mercados ofrecen rentabilidades netas ‘prime’ de entre el 3% y el 3,5%”, ha afirmado la consultora.

El informe explica que, aunque el segmento ‘multifamily’ se está convirtiendo en un tipo de activo más caro para el inversor, el diferencial de su rentabilidad sobre la tasa libre de riesgo sigue siendo atractivo al situarse en unos 294 puntos básicos, frente a una media a largo plazo de 247 puntos básicos.

El segmento ‘multifamily’ se está convirtiendo en un tipo de activo más caro para el inversor

“Se espera que la competencia por este tipo de inversión sea fuerte, especialmente en los mercados en los que la oferta de viviendas en alquiler va por detrás de la demanda”, según Savills, que cree que las restricciones y los retrasos en la actividad de construcción durante el pasado año “pueden intensificar aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler gestionadas por profesionales en las principales ciudades europeas”.

También considera que, ante la posibilidad de que la incertidumbre económica intensifique la demanda de alquiler, “las perspectivas de incremento de rentas pueden quedar atenuadas hasta que la confianza de los hogares se recupere”. “En cualquier caso, los contratos están cubiertos frente a la inflación en la mayoría de los mercados, lo que permite generar ingresos estables”, ha señalado Savills.

Por las características defensivas del sector ‘multifamily’, Savills prevé que los bancos sean una fuente activa de capital para la actividad promotora y considera que es probable ver a más inversores involucrarse en la producción de nuevo ‘stock’. Del mismo modo, pronostica que la entrada de nuevos actores en el mercado “apuntalará la actividad transaccional para consolidar el residencial en alquiler como uno de los principales segmentos inmobiliarios en Europa”.

Impacto negativo del coronavirus

Según esta consultora, dado el impacto negativo de la pandemia en la economía y el empleo, los ingresos de los hogares pueden verse afectados y su capacidad para pagar alquileres más limitada. El desequilibrio entre la demanda y la oferta y el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler han hecho subir los alquileres en los últimos años.

José María Salcedo. Socio del despacho Ático Jurídico

En ciudades como Ámsterdam, Copenhague, Dublín y París, el alquiler medio de un apartamento de un dormitorio representa ya un tercio o más de los ingresos medios de los hogares, según ha apuntado Savills. La directora de Investigación de Europa, Eri Mitsostergiou, ha apuntado que esto implica que “la necesidad de más viviendas asequibles es alta, mientras que las perspectivas de un mayor crecimiento del alquiler son cada vez más limitadas”.

“La actual crisis sanitaria ha demostrado que las ciudades que ofrecen una vivienda asequible y de alta calidad serán más competitivas, resilientes y atractivas para las personas y las empresas”, ha añadido Mitsostergiou.

Preocupa la regulación de los alquileres

Por otro lado, el informe destaca que existe una “incipiente preocupación” en Europa respecto al impacto de la inversión institucional en la accesibilidad a la vivienda en alquiler. “Las autoridades públicas han introducido medidas para proteger a los inquilinos. Sin embargo, estas medidas pueden ser vistas como causa de efecto adverso, ya que disuaden de la producción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta, aunque, por otra parte, el control del incremento de las rentas puede brindar seguridad tanto a los inquilinos como a los inversores al saber a qué atenerse”, ha remarcado Savills.

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