Vivienda

Housers quiere romper con el pasado y se centrará en captar inversores institucionales

Del ‘equity’ al ‘lending’ sin garantía hipotecaria, y del ‘lending’ sin garantía hipotecaria al lending’ con garantía hipotecaria. Housers, la plataforma de inversión inmobiliaria, ha dado en el último año un giro a su modelo de negocio centrado en la financiación de proyectos de ‘real estate’ gracias a la existencia de una garantía real para que, en el caso de que el promotor incumpla el compromiso de pago o no satisfaga la deuda, los inversores puedan ejecutar la garantía hipotecaria para recuperar su dinero.

La compañía deja, o quiere dejar, atrás los problemas accionariales con uno de los socios fundadores, y lo hace con una ampliación de capital recién salida del horno, con un nuevo sistema para financiar pequeños proyectos inmobiliarios en España, Italia y Portugal, con el que pretende atraer también a los grandes inversores institucionales.

Para ello, tal y como les exige la normativa que regula las plataformas de financiación participativa en España, cuentan con un agente de garantías —una figura muy utilizada en el derecho anglosajón— que es el encargado, en nombre de los inversores, de tomar la garantía, custodiarla y ejecutarla en caso de que sea necesario. En el caso de Housers, dicho agente será Bondholders.

Ruth Ugalde

Con este cambio, Housers pretende atraer a un mayor número de inversores, especialmente institucionales, lo que, a su vez, permitirá poner sobre la mesa mayor capital para financiar a pequeños promotores. “El promotor necesita financiación y los inversores pueden darle esa financiación”, explica a El Confidencial Juan Antonio Balcázar, CEO de Housers desde hace tres años. “Eso sí, a partir de ahora, el promotor tendrá que aportar una garantía, como sucede con la banca cuando concede una hipoteca, y dicha garantía la custodiará un agente de garantías, quien, si llegara el caso, la ejecutaría. Es decir, su papel es bloquear el inmueble para proteger al inversor”.

“Esta evolución en nuestro modelo de negocio nos permitirá ampliar nuestro ‘portfolio’ de clientes, hasta ahora pequeños inversores no institucionales. Con la garantía, podremos dar entrada a inversores institucionales en nuestros proyectos”, prosigue el directivo de Housers, al tiempo que reconoce que, precisamente, la compañía está trabajando en la entrada de un fondo que le permita coger velocidad de crucero y llegar a un mayor número de promotores, “un sector que, desde hace varios años, ha comprobado cómo la banca cada vez es más exigente con el número de preventas para conceder financiación”.

“Podemos ser una alternativa a la banca y ofrecer mayor flexibilidad a los promotores”, asegura Balcázar. Bajo esta modalidad, la compañía ya ha conseguido financiar media docena de proyectos. Uno de los últimos, en Puerta de Oriente, en la localidad almeriense de Vera. Un proyecto, como figura en su web, de 250.000 euros de inversión a 18 meses, con una rentabilidad anual del 8%, del 12% en total.

Pretende atraer a un mayor número de inversores, especialmente institucionales

En el caso de Puerta de Oriente, el activo que actúa como garantía hipotecaria es un inmueble de la misma urbanización tasado en algo más de 670.000 euros en el estado actual —sin terminar de construir— y de 1,8 millones una vez terminado. En este caso, el préstamo a la promotora asciende a 250.000 euros, lo que supone un ‘loan to value’ (LTV) del 37%.

A este proyecto se suma casi otra media docena. El primero de ellos se firmó en Gran Canaria: 600.000 euros para que el promotor financie los costes de construcción y de promoción de 20 viviendas con 21 trasteros y un local comercial. Aquel préstamo, firmado en julio de 2020, tiene un plazo de devolución de 18 meses y un interés anual para los inversores de un 8%.

¿Una rentabilidad muy abultada?

En un contexto de tipos de interés en mínimos, hablar de este tipo de rentabilidades pone en alerta a cualquier inversor. “Es tan rentable como cualquier otra operación inmobiliaria. Los fondos de inversión alternativa están pidiendo a los promotores un 14-15% de intereses, mientras que nosotros cobramos una ‘fee’ u honorarios del 7-8% al principio y el promotor paga al inversor otro 7-8%, de media, de tal manera que lo que paga el promotor al final está entre el 14% y el 16%”, explica el CEO de Housers, quien asegura que, “al igual que sucede con la financiación bancaria, el promotor no recibe todo el capital de golpe, sino que se va desembolsando por fases”.

“La crisis del coronavirus y su reflejo en los mercados financieros ha puesto de manifiesto que existen opciones de inversión como la financiación participativa, cuyas rentabilidades no están tan expuestas a los vaivenes de los mercados, lo que las sitúa como alternativas interesantes, en momentos de gran volatilidad por su descorrelación con el devenir de los mercados”.

Tras la salida de Brusola, hemos cubierto una ronda de ampliación de capital de 500.000 euros

Housers quiere dejar atrás su pasado, los enfrentamientos accionariales, sus discrepancias con la CNMV y con algunos inversores descontentos. Para ello, en los últimos meses ha llevado cambios muy relevantes en la plataforma. En abril de este año, cerraba una ronda de medio millón de euros que permitirá a la compañía cumplir el plan de negocio para este año, y ese mismo mes, pactaba la salida de uno de los fundadores, Tono Brusola, tras dos años de enfrentamiento en los tribunales y tras ganar el arbitraje que obligaría a este a vender el 20% del capital de la plataforma de ‘crowdfunding’ al resto de socios y a pagar 600.000 euros de penalizaciones.

“Estamos evolucionando en producto y como compañía. Tras la salida amistosa en abril de Brusola, hemos cubierto una ronda de ampliación de capital de 500.000 euros y han entrado tres socios nuevos, uno procedente del ‘real estate’, otro de una ‘startup’ y un tercero procedente del marketing y la comunicación. Este capital nos da caja para el día a día. Tanto la guerra accionarial como el coronavirus nos cortaron las alas en pleno crecimiento. Tras la reorganización en 2019, y tras intentar sobrevivir en 2020, en 2021 apostamos por la financiación con garantía hipotecaria y por expandir el negocio a otros países de la Unión Europea además de Italia y Portugal, donde ya estamos presentes”.

El objetivo a corto plazo pasa por levantar cuatro millones de euros. Para ello, la compañía promoverá la creación, en el mes de septiembre, un fondo de inversión que facilite la entrada de inversores institucionales. “Esperamos poder levantar 40 millones y conseguir en 2022, de nuevo y al igual que sucedió en 2019, el punto de equilibrio de la compañía”.

Más de 100 proyectos financiados

Housers alcanzó en el año 2020 los 50 millones de euros devueltos a inversores a través de su plataforma de financiación participativa. En 2020, la inversión en proyectos desarrollados a través de la plataforma se incrementó un 11,4%, hasta superar los 120 millones de euros, y el número de usuarios creció un 7%, hasta alcanzar los 125.000, con el objetivo de llegar a los 300.000-400.000 en 2024.

“Esta cifra, que corresponde al capital abonado por los promotores más los intereses generados por los más de 100 proyectos ya cerrados que se han financiado a través de Housers, supone más del 40% del capital total invertido por los usuarios (más de 120 millones de euros) desde el inicio de la actividad de la compañía en 2015″, explica el consejero delegado de Housers.

E. Sanz

De los 50 millones de euros devueltos a inversores, la mayor parte (42 millones) corresponde a proyectos inmobiliarios desarrollados en España, mientras que los ubicados en Italia y Portugal concentran volúmenes de devoluciones de 5,5 y 2,5 millones de euros, respectivamente.

“Queremos reforzar, a corto plazo, nuestra presencia en ambos países tras superar, a lo largo de 2020, los 300 proyectos de financiación”. Un objetivo que esperan conseguir gracias al reglamento europeo de ‘crowdfunding’, aprobado en 2020, y que entrará en vigor en 2021. Un reglamento que, según explican desde Housers, permitirá unificar criterios entre normativas y permitirá a las compañías contar con un pasaporte europeo para, a partir de 2022, poder operar en cualquier país de la UE con mayor facilidad. “Las licencias actuales ya nos permiten financiar a cualquier promotor de la UE, pero con el reglamento podremos hacer publicidad para captar inversores en estos nuevos países”.

“Este pasaporte traerá movimientos entre las plataformas y compañías del sector con fusiones y concentraciones en Europa entre 2023 y 2024″, concluye Balcázar.

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