Inquietud en Costa del Sol: exceso de pisos, sin extranjeros y primeras rebajas de precios

De 60.000 a 30.000. La compra de viviendas en España por parte de extranjeros sufrirá un fuerte desplome por culpa del coronavirus. Un desplome que podría pasar una importante factura al mercado de segunda residencia y especialmente al de la Costa del Sol, que ya habia lanzado sus primeras señales de alerta antes de que se desatara la crisis sanitaria debido al exceso de oferta, el estancamiento de las ventas y las primeras correcciones de precios.

Y es que la crisis del coronavirus genera numerosas dudas en torno a un mercado donde prácticamente la mitad de las transacciones son protagonizadas por extranjeros y donde a finales de 2019 el número de promociones en marcha entre Málaga y Estepona se cifraba en torno a 200 proyectos. Aunque no es solo la Costa del Sol la que preocupa sino, en general, toda la costa y las islas, donde el peso del comprador extranjero sobre el total de transacciones es muy relevante.Un ejemplo: en Alicante o Baleares, representan el 42% y el 35%, respectivamente.

«Aunque oficialmente no se había producido una corrección, lo cierto es que sí se estaban negociando a la baja los precios de venta»

Para que nos hagamos una idea de la importancia de los extranjeros en el mercado residencial español, basta con echar un vistazo a las cifras. En 2019, los extranjeros compraron en España 63.000 viviendas, un cifra que Bankiter estima que se podría reducirse hasta prácticamente la mitad como consecuencia del covid-19.

Si tenemos en cuenta que la mayoría de esas transacciones se concentraron en la Costa del Sol, Costa Blanca, Islas Baleares y Cataluña, es fácil intuir el negativo impacto sobre las futuras ventas en estas zonas. «Las ventas se verán muy reducidas durante los próximos trimestres, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales», señala Bankinter en su último informe sobre el sector inmobiliario.

La costa está en el punto de mira. «Antes del coronavirus, el mercado en la Costa del Sol se encontraba saturado en algunas zonas y con precios por metro cuadrado muy elevados. El producto que no está en las mejores ubicaciones ya estaba sufriendo ritmos de ventas más lentos de lo esperado y aunque oficialmente no se había producido una corrección de los precios, lo cierto es que sí se estaban negociando a la baja los precios de venta«, explica a El Confidencial Bernd Dellwing, director de Engel & Volkers en Marbella.

Situación que corrobora Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. «La venta de viviendas para extranjeros ya era una actividad que en general estaba sufriendo una ralentización de las ventas por la sobreoferta de proyectos de características similares. Debido a esa sobreoferta, algunos proyectos ya se estaban parando antes de la crisis del coronavirus y otros estaban ya ajustando precios. En la actualidad, no creo que sea una cuestión de bajada de precios sino más bien de una barrera imposible de superar a la hora de poder enseñar localizaciones, proyectos en marcha, etc.».

Las medidas de confinamiento adoptadas para frenar la expansión del virus han provocado un parón de las ventas en toda España, y la costa no ha sido una excepción. Y aunque todos los expertos consultados por El Confidencial aseguran que aún es pronto para evaluar el impacto real de la crisis sobre el sector inmobiliario, lo cierto es que el mercado de la costa se enfrenta a varios obstáculos que marcarán su recuperación en el futuro: la dependencia del comprador extranjero, la desaparición temporal del inversor que quiere comprar con descuentos, un retraimiento de la demanda que podría aparcar la compra de la casa en la playa y una preferencia por la segunda mano frente a la obra nueva, más cara.

Parón de las transacciones

El corto plazo presenta nubarrones para el sector promotor. «Los proyectos de obra nueva en costa que actualmente están en curso y que van destinados a extranjeros sufrirán un parón total de ventas hasta que sus demandantes puedan volver a viajar. Algo que hoy parece poco probable para los próximos 8-12 meses y seguramente con restricciones para los 12 meses siguientes», explica Echavarren.

Promoción en Marbella que comercializa Engel & Völkers.

«Hasta que no se reanuden las conexiones de líneas aéreas o se establezcan medidas racionales de establecimiento de corredores seguros entre países, esta actividad es lógico que esté totalmente paralizada, excepto para quienes cuenten con potentes herramientas de ‘marketing’ y venta ‘online’ y sean capaces de coordinar procesos de visitas virtuales», asegura este experto.

Bernd Dellwing destaca especialmente el impacto sobre la Costa del Sol. «El comprador extranjero es predominante aquí. Dependiendo del producto y su ubicacion, puede representar más del 50% de las transacciones. Y ahora, este mercado está totalmente parado. Los pocos contactos que tenemos son locales, tanto nacionales como internacionales que viven en España o en los alrededores de Marbella, pero la mayoría son inversores o especuladores, que buscan ganga a precios bajos», reconoce.

¿Qué dicen las estadísticas? «La compra de vivienda por ciudadanos extranjeros en las últimas décadas se ha configurado como una importante variable explicativa del comportamiento de la demanda de vivienda en España», señalaba recientemete el Colegio de Registradores en su último anuario inmobiliario, que refleja un tímido debilitamiento de esta demanda en el último año.

En términos porcentuales, el 12,45% del total de compras de vivienda de 2019 correspondió a extranjeros, registrándose un ligero descenso respecto al pocentaje de 2018 (12,64%). Una disminución porcentual que también se ha trasladado a la cifra total: 63.000 unidades en 2019 frente a las 65.400 de un año antes. Una caída del 4% en términos absolutos en el volumen de transacciones.

Además, los registradores revelan otro dato a tener en cuenta: al igual que sucede en el mercado de primera residencia, tanto nacionales como extranjeros se decantan mayoritariamente por la compra de vivienda usada en la costa, debido a la brecha de precios existente y a la falta de producto en determinadas ubicaciones. De hecho, más del 80% de las compras por parte de extranjeros se centra en el segmento de segunda mano, lo que podría incidir también negativamente en la comercialización futura de cientos de promociones en marcha a lo largo y ancho de la costa española.

¿Afectará esta situación a los precios de la obra nueva? «Es evidente que si se prolongase mucho ese parón, los precios podrían disminuir con el objetivo de ofrecer el mismo producto a compradores nacionales, pero nuestra estimación es que las bajadas no serán relevantes», asegura Mikel Echavarren, cuya opinión comparte José Félix Pérez-Peña, director Málaga-Andalucía en Savills Aguirre Newman: «El ajuste de precios es posible que se dé, pero en casos o ubicaciones puntuales y en porcentajes moderados».

Problemas futuros de financiación al promotor

La mayor preocupación recae sobre el impacto de la crisis sobre los proyectos futuros del sector promotor. «La banca no financiará nuevos proyectos y para los que estuviesen en fase de precomercialización, exigirá mayores niveles de preventas, lo que también puede provocar su paralización. En cuanto a los proyectos ya lanzados, habría que distinguir entre los que están en las primeras fases de precomercialización, los que se encuentran avanzados en sus fases de construcción y los que se encuentran a unos meses de entregar las viviendas», asegura Mikel Echavarren.

Tal y como explica este experto, «aquellos que están en fases muy iniciales de precomercialización creemos que sufrirán una caída significativa de las preventas y una paralización de nuevas ventas. Los que se encuentran en fases ya avanzadas de construcción tendrán menos problemas con los clientes, pero grandes dificultades para vender nuevas unidades. Y los que se encuentran cercanos a las fechas de entrega de las viviendas tienen el reto de cómo gestionar la entrega de las mismas ante la imposibilidad de viajar por parte de sus propietarios, aunque existen vías de conexión entre notarios ubicados en sitios diferentes que se podrían aplicar en estos casos».

«La banca no financiará nuevos proyectos y para los que estuviesen en fase de precomercialización, exigirá mayores preventas»

Desde Savills Aguirre Newman no temen, en general, por las promotoras. «Esta situación es totalmente diferente a la vivida en 2008, cuando el sector se desplomó. Hoy día, las promotoras están mucho más saneadas, menos apalancadas financieramente y con un número importante de proyectos en comercialización, con unidades vendidas que no se han visto afectadas durante el covid-19 y cuyo número de rescisiones de contratos es mínimo».

«Sobre las nuevas operaciones de 2020, su ritmo de venta vendrá determinado por la relajación de las restricciones turísticas. Podría ocurrir que 2020 cerrara sin crecer, considerablemente, en nuevas preventas, pero esto no debería significar un gran bache, ya que en 2021 se podría recuperar la normalidad de los flujos turísticos y drenar esa demanda acumulada. Esa vuelta podría traer consigo, además, un cambio que provocara cierto movimiento del turismo de hotel hacia el residencial, buscando el usuario consolidar un destino vacacional fijo, en una vivienda propia, de segunda residencia», asegura Ignacio Peinado, director territorial de Andalucía Oriental de Neinor Homes.

En su opinión, «la restricción de los flujos turísticos provocará que se ralenticen las nuevas demandas de viviendas, lo que podrá generar una disminución de lanzamientos de nuevos proyectos, pero que, al mismo tiempo, hará que la oferta quede concentrada en esos proyectos ya existentes, donde los que están bien diseñados incluso saldrán reforzados». Y añade que «los proyectos existentes ya en construcción tienen un nivel de preventas mínimo del 30-40%, estando la media con coberturas más altas que alcanzarían el 70%, por lo que los proyectos en marcha se puede decir que están consolidados. Será necesario, eso sí, permitir que esa consolidación comercial se materialice pudiendo escriturar esas operaciones».

Respecto a la venta durante estas últimas semanas, Alfredo Millá, CEO de Sonneil, la ‘proptech’ española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales, destaca que «hasta que todo se normalice, vamos a tener que hacer un doble esfuerzo para conseguir el número de ventas. Hasta ahora, el coste por contacto en captación ‘online’ no se ha resentido porque, aunque hay menos búsquedas, como la inversión en publicidad ha bajado, también baja el precio de contacto«.

De la venta al alquiler

A largo plazo y en un contexto de parón temporal de las ventas y de gran incertidumbre en torno al mercado hotelero, los grandes protagonistas durante los próximos meses, según coinciden en señalar los expertos, serán los proyectos en alquiler, al igual que ha sucedido en Madrid o Barcelona. «Los promotores se adaptarán a la situación, poniendo en marcha proyectos destinados y diseñados al mercado del alquiler en aquellas zonas donde se detecte demanda para ello. De hecho, ya estaban tomando esa dirección, complementando al mercado de vivienda en propiedad», asegura el directivo de Savills Aguirre Newman.

«El BTR será un mercado refugio para las promotoras que busquen generar liquidez en sus activos y aumentar sus cuentas de resultados»

«El alquiler vacacional se verá muy afectado durante este año, pero sin duda este cambio de conducta consolidada en nuestro país volverá junto con la reactivación del turismo. Destacaría el ‘build to rent’ (BTR) como un mercado refugio para aquellas promotoras que busquen generar liquidez en sus activos y ver aumentar sus cuentas de resultados. Este segmento del mercado será la salida para aquellos proyectos que por sus características, ubicaciones y competencia directa sean menos atractivos para la venta al detalle», y asegura que «ya hemos visto su crecimiento durante 2019, donde fondos y promotoras han encontrado una fuente de ingresos seguros para inversores y una mayor rentabilidad de sus activos».

No obstante, de cara a la evolución del mercado durante los próximos meses, los expertos piden cautela y algunos se muestran, incluso, optimistas. «Localmente, la sensación en la zona es de optimismo. Los despachos de abogados apuntan que ven todavía a sus clientes con ganas de venir y que si la situación no se prolonga mucho, la actividad podría repuntar con cierta agilidad. Todo dependerá de cuál sea el escenario.Así que es pronto para decir qué va a pasar. Por su parte, los vendedores están esperando a ver cuál es la situación cuando se levante el estado de alarma», aseguran desde Tinsa.

Desde esta tasadora, aseguran que «aún es muy pronto para sacar conclusiones sobre lo que puede pasar. La duración de la crisis, lo que se tarde en reactivar la vida normal, será clave. Cuanto antes se reactive, más rápida podrá ser la recuperación, especialmente en un mercado como el oeste de Costa del Sol (Marbella), que está vinculado a un turismo y un comprador de alto nivel».

Foto: EFE.

Por su parte, desde Savills Aguirre Newman, consideran: «Partíamos de unos fundamentales sólidos antes de esta situación, con crecimientos a diferentes velocidades y una demanda activa. Tenemos que ser cautos, ya que nos encontramos ante una situación anómala que ha paralizado la economía global, provocando incertidumbre y generando una drástica disminución en la confianza del consumidor, esta confianza es esencial para volver a tener flujo comercial».