Vivienda

La pregunta que se hacen miles de inquilinos, ¿puedo pedir una rebaja del alquiler?

El mercado del alquiler ha dado un giro de 180 grados en apenas un año, especialmente en dos ciudades, Madrid y Barcelona, donde los precios se encontraban en máximos. Los inquilinos han pasado de un mercado con muchísima demanda y muy poca oferta, que provocó que las viviendas fueran alquiladas en apenas unas horas y que los inquilinos tuvieran que someterse a auténticos ‘castings‘ para ser elegidos por sus caseros, a un mercado a la baja en precios, especialmente en zonas que han experimentado un fuerte aumento del número de viviendas en alquiler gracias al trasvase de pisos turísticos hacia el alquiler tradicional.

En este contexto de caída de los alquileres, son muchos los inquilinos que firmaron con los alquileres en máximos, cuya situación económica ha variado sensiblemente durante la crisis —ERTE, desempleo…— y que ahora se plantean negociar una rebaja con su casero y si este no cede, incluso rescindir el contrato y buscar otra vivienda en alquiler.

Ruth Ugalde

No obstante, de la misma manera que, en un contexto alcista, el arrendador no puede subir libremente la renta durante la duración del contrato y debe respetarlo, nada le obliga a negociar a la baja el alquiler, por lo que el arrendatario también debe respetar un contrato que, por otro lado, recoge una serie de limitaciones y de penalizaciones —tanto para el arrendador como para el arrendatario— si no se cumple con lo pactado.

“Los precios están bajando, pero por zonas. Obviamente, es el momento de negociar, pero también de atender a los contratos de arrendamiento”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

“No todos los inquilinos están en capacidad de negociar con sus caseros”

En opinión de este experto, “es importante tener en cuenta el tiempo transcurrido desde que se firmó el contrato y la relación que mantienen arrendatario y arrendador, que es consciente de que el mercado está cambiando y de que en algunas zonas están cayendo los precios. No obstante, no debemos olvidar que en otras zonas, hacia donde se está dirigiendo ahora la demanda —zonas periféricas con más zonas verdes, terrazas más amplias…—, los precios se están manteniendo o están, incluso, subiendo. Es decir, no todos los inquilinos están en capacidad de negociar con sus caseros“.

Según explica a El Confidencial Antonio Carroza, en el caso concreto de Madrid, zonas como Argüelles y Malasaña están sufriendo la caída de la demanda universitaria y del turismo y, debido al aumento de la oferta en esas zonas —pisos turísticos que se pasan al alquiler tradicional—, están ajustándose a la baja los precios. “Para quien lleve un tiempo viviendo de alquiler en una de estas zonas y es un buen inquilino, sería un buen momento para hablar con su casero y negociar. Y este deberá evaluar si le resulta más rentable bajar el alquiler, pongamos, de 1.000 a 900 euros, o encontrar uno nuevo que al final le acabará pagando 900 euros”.

Madrid y Barcelona, en caída

Los datos de los portales inmobiliarios muestran cómo la caída, aunque no es generaliza en toda España, sí está siendo especialmente llamativa en dos de los mercados más tensionados: Madrid y Barcelona, donde alquilar una casa es un 8% y un 12% más barato, respectivamente, que hace un año.

Héctor G. Barnés

Esto significa, por ejemplo, que para alguien que esté pagando un alquiler en la capital, pongamos, de 800 euros, si quisiera alquilar ahora ese mismo piso, se ahorraría unos 65 euros al mes, más de 750 euros al año, mientras que en Barcelona, para un arrendamiento del mismo importe, el ahorro mensual sería de casi 100 euros, y el anual, de 1.200. Cantidades, en ambos casos, significativas.

Las bajadas de precios en ambas ciudades sí son generalizadas, con caídas significativas por barrios, especialmente en aquellos con mayor presencia de estudiantes o turistas o en zonas especialmente afectadas por la crisis, como los barrios humildes.

Según datos de Fotocasa, en Barcelona, en el distrito de Sant Martí, donde se alcanzaron máximos en noviembre de 2017, la caída es ligeramente superior al 18%, en Sant Andreu y Ciutat Vella, roza el 16%. Por encima del 10% se sitúan también los ajustes en Eixample (-14,6%), Gràcia (-12,5%), Horta-Guinardó (-11,3%), Les Corts (-13,4%), Nou Barris (-14,2%) y Sants-Montjuïc (-13,2%). Solo Sarrià-Sant Gervasi registra descensos inferiores al 10%, con una caída del 9,4%. En Madrid, las caídas mayores se mueven entre el máximo de Usera (-13,4%) o de Latina (-13,5%) y el 5,9% de Barajas o Villaverde.

Carroza, no obstante, aboga por una rebaja puntual del alquiler, es decir, por un periodo limitado durante la duración del contrato. “Los precios del alquiler, como hemos visto en los últimos años, evolucionan, y los contratos están para cumplirlos. Lo que no quita que en una situación como la actual, no solo de bajada de precios, sino de dificultades para muchos inquilinos, se pueda negociar la renta como, de hecho, nosotros estamos haciendo en Alquiler Seguro desde que estalló la pandemia“.

En concreto, esta compañía, que gestiona unos 15.000 contratos de alquiler en toda España, ha renegociado cerca de un centenar de contratos desde marzo. “La casuística es infinita. Hemos negociado carencias de la renta, condonaciones de deuda… Siempre teniendo en cuenta las circunstancias del mercado y del inquilino”, apunta su CEO.

Un anexo al contrato

Eso sí, a la hora de negociar con el arrendador, son varias las preguntas que se plantean. ¿Es necesario redactar un nuevo contrato? No necesariamente, ya que bastaría con la incorporación al mismo de un anexo que recoja las nuevas condiciones del alquiler y su duración en el tiempo.

“Mi recomendación es que se mantenga el contrato existente y se incorpore un anexo con esta situación excepcional cuya duración, por ejemplo, ahora que acabamos de estrenar ejercicio, podría ser de un año”, apunta Carroza. “El hecho de firmar un nuevo contrato, a la larga, podría perjudicar al arrendador. En el caso de Cataluña, por ejemplo, si un casero firma ahora un nuevo contrato a la baja y el inquilino se va, deberá alquilar con base en el precio de referencia fijado por la Generalitat de Cataluña, que está fuera de mercado, o deberá hacerlo con base en el precio de su último alquiler. Por lo que en este caso concreto, firmar un nuevo contrato con una rebaja en la renta le perjudicaría”.

R. Ugalde

¿Y si el arrendador no quiere negociar?

No obstante, el arrendador no está obligado a negociar el precio con el arrendatario y este debe cumplir el contrato que ha firmado. De lo contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de marzo de 2019 contempla una serie de penalizaciones para el inquilino. En primer lugar, la ley permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento, pero una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días naturales, no hábiles, por lo que se contarán días festivos y fines de semana. No obstante, en ocasiones, no cumplir con la duración del contrato puede tener un coste para el inquilino, pero debe constar por escrito en el mismo y no ser contrario a la ley.

De ahí que sea necesario leer la letra pequeña del contrato, puesto que inquilino y casero pueden pactar que, para el caso de desistimiento, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Es decir, si el contrato es de cinco años y se desiste el primer año, el arrendatario deberá compensar económicamente al arrendador con cuatro mensualidades —por cada uno de los cuatro años que restarían para cumplir el contrato—. Si se desistiera antes del primer año de contrato, habría que calcular la indemnización proporcional.

“Lo mejor es mantener el contrato e incorporar un anexo con el nuevo precio”

Pero para que el inquilino tenga que indemnizar al casero, los expertos insisten en que se deberá haber pactado previamente en el contrato. Y lo máximo que tendrá que pagar será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir. Según estos mismos expertos, cualquier cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos que reconoce la ley al inquilino podrá ser considerada nula y se tendrá por no puesta.

¿Y si el inquilino quiere dejar el alquiler antes de los seis meses? Aunque entregue las llaves de la vivienda, el dueño puede acudir a los tribunales y demandarlo, exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.

E.S.

Es decir, el incumplimiento de un contrato de alquiler tiene consecuencias económicas, y en ocasiones jurídicas, para el inquilino, quien, una vez abandonado el piso, deberá iniciar la búsqueda de un nuevo alquiler. Tarea que, aunque con respecto a precios puede resultar más sencilla, en la práctica se podría complicar, ya que cada vez es más habitual que los propietarios acudan a una compañía que les garantice la renta o contraten seguro de impagos, lo que en la práctica supone un análisis más profundo del perfil del futuro inquilino.

Tal y como explica Antonio Carroza, “el ‘scoring’ que realizamos a la hora de elegir un buen inquilino también se ha endurecido. Es un ‘scoring’ vivo y fluctúa tanto para mejor como para peor y, en un contexto como el actual, se mira con más cuidado el sector en el que trabaja en futuro arrendador y hay sectores muy sensibles, como el hospedaje, el sector hotelero…”.

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