Vivienda

La vivienda cae por primera vez en cinco años, ¿dónde se ajusta con más fuerza?

Primera caída de precios en la vivienda en los últimos cinco años. Desde que en 2014 se iniciara la recuperación residencial, tanto obra nueva como segunda mano habían registrado incrementos sostenidos de precios y, aunque ya en 2019 el mercado comenzaba a mostrar los primeros síntomas de agotamiento, ha sido la crisis desencadenada por el coronavirus la que ha provocado las primeras caídas de precios a nivel nacional. De hecho, son ya 34 ciudades españolas donde se registran caídas interanuales.

Según datos de la tasadora Tinsa se ha producido un ajuste generalizado de valores en el tercer trimestre del año, después de un segundo trimestre del año en el que el confinamiento alteró la dinámica del mercado y la obtención de valores medios representativos. Según las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa, el precio medio en España ha experimentado un descenso del 1,6% durante la crisis sanitaria, entre el primer y el tercer trimestre de 2020, hasta situarse en 1.361 euros el metro cuadrado, siendo septiembre un mes con una tendencia de ajuste de precios, tras un agosto relativamente estable.

Los precios han caído un 0,4% respecto al mismo periodo del año anterior, la primera caída interanual en los últimos cinco años

El valor supone un descenso del 0,4% respecto al mismo periodo del año anterior y la primera caída interanual en el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años, desde el tercer trimestre de 2015. No obstante, el precio medio en España es un 13,7 % superior al mínimo registrado en la crisis anterior y se mantiene un 33,6% por debajo del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007.

“Las distintas cifras regionales comparten el signo negativo en sus tasas de variación respecto al primer trimestre del año y son mayoritarios los descensos interanuales. El hecho de que estos descensos sean la tónica actual, más allá de las distintas cifras registradas, apunta al comienzo de una nueva tendencia que, en los próximos meses, podrá evidenciar la intensidad del ajuste y la posible heterogeneidad geográfica que se produzca”, apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Según la tasadora, los mercados del interior peninsular son los que más han acusado el ajuste de valores durante en estos seis meses de crisis sanitaria. Pese a ello, todavía 13 provincias y 18 capitales mantienen precios superiores a los que tenían hace un año.

La mayoría de las capitales (34 ciudades) muestra en este tercer trimestre variaciones interanuales negativas. Junto a descensos de marcada intensidad, como en Ourense (-22,3%), Zamora (-12,7%) o Teruel (-10,3%), en la estadística se observan también incrementos significativos de valores en tasa interanual, por encima de los dos dígitos, en ciudades como Lleida ((18,8) o Badajoz (11,5%).

“Cuanto más se desciende geográficamente, los mercados son más susceptibles de mostrar acusadas variaciones puntuales de habitual corrección en trimestres sucesivos, hasta consolidar la tendencia. Este efecto se acentúa en contextos como el actual, de menor actividad y, por tanto, con menor muestra de operaciones”, explica Rafael Gil.

Las capitales del interior peninsular concentran los descensos más significativos durante la crisis sanitaria. Nueve ciudades muestran descensos superiores al 10% desde el primer trimestre de 2020, destacando Ourense, Zamora y Valladolid con los ajustes más intensos. Entre las cinco mayores capitales españolas, Zaragoza es la que más ha visto reducido su valor medio desde el primer trimestre del año (-7,9%).

En Barcelona, el ajuste desde el inicio de la crisis sanitaria es del 4,3% (-4,7% interanual), mientras que en Madrid el valor se ha reducido un 5,8% desde el primer trimestre del año y un 3,6% en tasa interanual. Madrid no registraba caídas interanuales en el precio medio de la vivienda nueva y usada desde el primer trimestre de 2015. En Barcelona, por su parte, los descensos interanuales comenzaron hace ya un año, en el tercer trimestre de 2019.

Siete capitales (Cuenca, Segovia, Teruel, Zamora, Palencia, Lugo y Ourense) registran actualmente el menor precio medio desde que comenzara la crisis financiera en 2008. En Barcelona y Madrid, el encarecimiento de la vivienda desde sus mínimos supera el 40% y el 30% en el caso de San Sebastián, Málaga y Palma. Desde los máximos del ciclo anterior (2007), la caída acumulada supera el 50% en nueve capitales: Albacete, Ávila, Cuenca, Guadalajara, Ciudad Real, Castellón, Logroño, Segovia y Zaragoza.

Los valores medios por metro cuadrado más elevados de vivienda nueva y usada en el tercer trimestre del año se encuentran en San Sebastián (3.511 euros el metro cuadrado), Barcelona (3.190 euros) y Madrid (2.856 euros), seguidos de Bilbao, Palma de Mallorca y Cádiz (por encima de 2.000 euros). En el extremo opuesto y por debajo de 900 euros el metro cuadrado aparecen Lugo, Ávila, Zamora, Teruel, Cuenca, Ourense y Castellón.

Caídas de hasta el 8% en 2020

Las caídas que recoge Tinsa no serán puntuales. Según Funcas, aunque el impacto de la pandemia en el sector inmobiliario español será moderado, y muy inferior al de la anterior crisis, se producirá una corrección del precio medio de la vivienda de entre el 5% y el 8% en 2020 -inferior a la contracción del 13% esperada para el conjunto de la economía-, seguida de una estabilización en la primera mitad de 2021 y una recuperación posterior.

Según un artículo de Carlos Ocaña y de Raymond Torres en el último Cuadernos de Información Económica de Funcas, entre los factores que explican este impacto limitado de la recesión sobre los precios de la vivienda destacan los bajos tipos de interés, la abundancia de liquidez, la falta de buenas alternativas de inversión para los compradores y la probable preferencia de los vendedores por esperar antes que vender a precios bajos.

Los autores consideran que la caída observada de las transacciones será transitoria, como se deduce de la evolución del crédito nuevo para compra de vivienda, “aunque será inevitable un cierto impacto por la elevada incertidumbre generada por la crisis sanitaria y por la propia caída de la actividad y el empleo. Además, los indicadores de oferta presentan una recuperación vigorosa, anticipando un efecto también moderado por esta vía”.

En todo caso, la evolución será dispar según los territorios y tipos de inmuebles, con un mayor atractivo de los bienes de calidad en centros urbanos frente a zonas donde golpeará más el aumento del desempleo o con escasa presencia de inversión extranjera.

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