Vivienda

Madrid solo tiene 20 pisos de lujo nuevos de más de 5 millones: cómo son y dónde están

En Madrid capital, apenas existen 20 viviendas de obra nueva —y en altura— por encima de cinco millones de euros. Un nicho de producto que tiene un enorme atractivo para el inversor, especialmente para el comprador internacional, y en concreto latinoamericano, pero realmente escaso en el mercado residencial de lujo de la capital. Esas unidades se concentran en apenas 10 promociones de obra nueva ubicadas en los barrios de Salamanca, Almagro, Jerónimos, Justicia y El Viso.

Son datos de la consultora Colliers que, tras analizar el mercado de obra nueva existente en toda la capital, ha llegado a la conclusión de que apenas existen, actualmente en comercialización en Madrid, una veintena de viviendas que superen esa cifra, los cinco millones de euros. Viviendas que en la jerga del sector del lujo se conocen como ‘high-end’.

A pesar de que en los últimos años han salido al mercado más de una treintena de promociones de lujo en los barrios más exclusivos de Madrid —especialmente en el barrio de Salamanca y Chamberí—, lo cierto es que la oferta de viviendas en ese ‘target’ de precios son realmente escasas.

Superficies medias por encima de 500 metros y un precio medio entre 14.000 y 15.000 euros/m2

Pero ¿cómo son esas viviendas?, ¿qué tienen en común además del precio? En primer lugar, su ubicación. Se trata de viviendas, todas ellas, situadas en los barrios más exclusivos y selectos de la capital: Salamanca, Chamberí (Justicia), Retiro (Jerónimos) y Castellana (El Viso y Recoletos). Además, las viviendas bajo esta categoría destacan por su gran tamaño, con superficies medias por encima de los 500 metros cuadrados, con un precio medio por metro cuadrado entre 14.000 y 15.000 euros, dependiendo de su ubicación y de las características de la vivienda. Otro dato llamativo: el 55% son áticos, uno de los activos más codiciados en el segmento de lujo.

“Aunque es un nicho donde existe una gran demanda, la realidad es que son viviendas accesibles solo para unos pocos, tanto por su coste como por la limitada oferta de producto disponible. Estamos hablando de solo 20 unidades para toda una capital como Madrid”, explica a El Confidencial Luis Valdés, ‘managing director’ de Residential Sales Advisory en Colliers, quien, no obstante, considera que “aunque el coste puede parecer una barrera, lo cierto es que ciudades como Madrid tienen aún mucho recorrido en cuanto a precio. Respecto a otras capitales europeas, como París o Londres, hablamos de un precio medio [euros por metro cuadrado] por encima de 30.000 y 50.000 euros respectivamente”.

La escasez de oferta y la importante demanda juegan a favor de este tipo de producto de superlujo. Pero también le favorece un factor que, ‘a priori’, se presenta como un problema a corto plazo: el agotamiento del suelo para construir nuevas viviendas en esta categoría en el centro de la ciudad, lo que, sin embargo, como apunta Valdés, propiciará un aumento de los precios en las mejores ubicaciones como, de hecho, ya está sucediendo.

Pablo Aranda 3.Pablo Aranda 3.Pablo Aranda 3.

Según datos de Colliers, respecto a 2008, el segmento de lujo es el único que ha superado los niveles de precios fijados entonces. De hecho, los precios se sitúan incluso un 5% por encima de los niveles más elevados de la burbuja, mientras que la vivienda media (-16,7%), las viviendas dentro de la M-30 (-11%) o las viviendas de calidad media en ubicaciones ‘prime’ (-10,5%) aún se encuentran por debajo de los niveles de 2008.

Barrio de Salamanca y Chamberí

¿Dónde se encuentran esas 20 unidades? Las viviendas más caras actualmente a la venta se ubican en Marqués de Salamanca 11 (de los mexicanos Terralpa), Recoletos 8 (50% capital español y 50% mexicano), Zurbarán 26 (también de Terralpa), Velázquez 23 (Aligrupo, exdueños de Goldcar), Claudio Coello 121 (Proyectos Alconsa), Villa de París (Mabel Real Estate, sociedad de Manuel Campos y Abel Matutes Prats a través de la que invierte Rafa Nadal), Pablo Aranda 3 (de los venezolanos Gran Roque), Alberto Bosch 11 (capital mexicano) o General Oraá 9 (del empresario venezolano Carlos Gil).

Precisamente en esta última promoción existe el que puede ser, actualmente, el ático más caro —y con la terraza más grande— a la venta en Madrid: 9,1 millones de euros. Mientras que en Villa de París es donde se registra, actualmente, el precio por metro cuadrado más elevado de la capital: 18.000 euros, si bien por uno de sus áticos han llegado a pagarse 20.000.

E. Sanz

“El barrio de Salamanca, en la actualidad, concentra una importante oferta de promoción de obra nueva tras el parón de las crisis de 2008, que no volvió a arrancar hasta 2015. Sin embargo, el desarrollo de nuevos proyectos en este distrito para los próximos años es limitado, debido a la escasez de producto. No hay suelos disponibles, el último fue el proyecto de Lagasca 99, y hay escasez de inmuebles de calidad para rehabilitar”, asegura el directivo de Colliers.

Detrás de muchas de estas promociones se encuentra capital español, pero también venezolano y mexicano. Y lo mismo sucede con los compradores que, a pesar del entorno macroeconómico global, siguen mostrando gran apetito e interés por el mercado residencial de lujo de Madrid, especialmente en ubicaciones prémium en el barrio de Salamanca, pero también en otras zonas como Almagro, Chamberí, Recoletos, Jerónimos o Justicia.

“Esta oferta limitada de producto podría hacer pensar en unos ritmos de venta elevados, pero lo cierto que la pandemia ha ralentizado todo, fundamentalmente por las dificultades para viajar”, asegura Luis Valdés.

“Las viviendas con amplias terrazas o jardín y los áticos están muy demandadas, pero son muy escasas, ya que al producto deben ir unidos unos ‘amenities’ y servicios de ‘concierge’ excelentes, que siguen siendo un factor determinante a la hora de adquirir una vivienda de lujo”. “El proceso de compra”, prosigue este experto, “es algo muy meditado por el cliente y actualmente es complicado cerrar operaciones en menos de tres meses, aunque pensamos que esta situación se desbloqueará rápidamente cuando se inicie la recuperación generalizada tras las campañas de vacunación”.

Áticos, el nuevo objeto de deseo

Precisamente los áticos son uno de los activos más codiciados en este tipo de promociones. “En el mercado residencial de lujo, son el producto de mayor calidad, el más deseado y también el más espectacular en cuanto a diseño, calidades, interiorismo o ‘amenities’. Para los promotores de este tipo de proyectos, el ático es como una ‘flaghship store’ para una marca de moda de lujo, en él se despliegan los mejores recursos. Hoy en día, además, la personalización completa se asume como algo natural y es un requisito indispensable para el cliente”, continúa Valdés.

“El ático es como una ‘flaghship store’ para una marca de moda de lujo”

Según Colliers, el precio medio, en euros por metro cuadrado, de los áticos en este segmento —viviendas de más de cinco millones— se sitúa entre 15.000 y 20.000 euros, dependiendo de la orientación, vistas, el nivel de acabados y los servicios del proyecto.

“Existe una fuerte demanda de áticos en el mercado residencial, no solo en el segmento más alto, como pueden ser las unidades en venta en Villa de París o Marqués de Salamanca 11. Seguimos viendo enorme interés por parte del comprador para adquirir áticos de obra nueva en el centro de la ciudad. Actualmente, Madrid cuenta con proyectos de enormes calidades, como es el caso de Espronceda 32, Santa Engracia 42 o Monte Esquinza 5, por ejemplo. Los áticos de obra nueva son un producto de máximo interés con una oferta realmente limitada”, añade Valdés.

Entre todos los compradores, el cliente latinoamericano es el más importante. Según datos de Colliers, un 60% de las ventas superiores a cuatro millones de euros corresponde a inversiones extranjeras, fundamentalmente de México, Venezuela y Colombia, siendo los compradores mexicanos los que concentran el 80% de todas las transacciones realizaras por extranjeros en el segmento de lujo.

El mexicano, el comprador más activo

“La ciudad de Madrid se ha transformado en la puerta de entrada a Europa para compradores latinoamericanos, puesto que ofrece un entorno extremadamente familiar para ellos en el que comparten idioma, cultura y en muchas ocasiones lazos de familia. Además, tiene la ventaja de que permite obtener una Golden Visa que da la ciudadanía europea haciendo inversiones inmobiliarias en España”, explica Valdés, en cuya opinión, el gran apetito por la vivienda de lujo se debe a que “el mercado residencial de lujo se comporta como valor refugio en momentos de incertidumbre para el inversor, siendo Madrid una de las plazas más importantes en Europa para invertir en este segmento”.

“La gran calidad de vida, entre las más altas del mundo, y la relación vida-trabajo que destaca en todos los ‘rankings’ mundiales, unido a su clima, ‘lifestyle’, seguridad y cultura, sitúan Madrid en la élite mundial del lujo, propiciando en los últimos años que muchos compradores hayan preferido Madrid a otras capitales europeas como destino de inversión y residencia, ya sea esta fija o temporal”.

A estos factores se suma, además, la actual situación sociopolítica en Venezuela y México, que ha provocado en los últimos años una avalancha de nuevos compradores en el mercado, lo que hace descartar a los expertos un agotamiento del residencial de lujo en la ciudad en los próximos años.

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