Vivienda

¿Qué va a pasar con la vivienda? La respuesta, en estos gráficos

¿Ha cambiado radicalmente el mercado residencial desde el pasado mes de febrero tras la irrupción del coronavirus?, ¿qué ha pasado con las ventas?, ¿y con los precios y la construcción de nuevas casas?, ¿se siguen firmando hipotecas?, ¿la estabilización hacia la que apuntaban los datos a principios de año se ha traducido en un aterrizaje forzoso del sector?

A principios de marzo, El Confidencial analizaba el mercado de la vivienda en España a partir de casi una veintena de gráficos relacionados, directa o indirectamente, con él. Apenas una semana después, se decretaba el estado de alarma y, con él, cinco meses de confinamiento y fuertes restricciones a la movilidad que aún hoy se mantienen y que han puesto patas arriba la economía española con sectores como el hotelero, el turístico o el comercial, especialmente castigados, y con un mercado, el de la vivienda, que tampoco ha sido ajeno al impacto.

Las estadísticas oficiales y de portales inmobiliarios reflejaban antes del estallido de la pandemia una nueva era para el sector, pero también lo hacían otros indicadores no relacionados necesariamente o directamente con el inmobiliario. Indicadores que, como explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, «cualquier directivo inmobiliario tiene sobre la mesa». Antes de la pandemia, este panel de control ya mostraba más valores en naranja y rojo que en verde, lo que indicaba entonces, y de manera clara, un cambio de tendencia.

Ahora, algunos de esos indicadores se han deteriorado un poco más debido al impacto del coronavirus o las perspectivas en torno a ellos siguen siendo negativas, como, por ejemplo, el acceso al crédito, número de hipotecas o saldo hipotecario, número de visados, expectativas de ventas de precios, economía o confianza del consumidor. Actualizando esos mismos gráficos diez meses después, ¿cuál es la fotografía actual de la vivienda en España?

Menos ventas de coches, menos ventas de casas

Uno de los indicadores más utilizados dentro del sector para intentar predecir lo que puede suceder en el mercado residencial es el de las matriculaciones de turismos y todoterrenos, es decir, de los vehículos que compran los particulares, los mismos que son potenciales compradores de una casa. Este indicador muestra una gran correlación respecto con la compra de vivienda y suele anticipar, con varios meses de antelación, lo que sucederá en el residencial, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior.

Según datos de la Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (Anfac), las matriculaciones muestran una recuperación sostenida tras la crisis en 2013, un año antes que en el sector residencial —que despegó en 2014—. Ambos mercados tocaron techo y marcaron un punto de inflexión en cuanto a las transacciones en 2018, con una curva bajista más pronunciada en el caso de las matriculaciones, que previamente ya habían mostrado una recuperación también más intensa.

Las matriculaciones de turismos son un indicador adelantado de la venta de viviendas

En 2020, y en base a las previsiones tanto del sector automovilístico como del inmobiliario, se prevé una caída en las ventas entre el 30% y el 35% en ambos casos, aunque, tal y como se puede apreciar en el gráfico, una vez más y como indicador adelantado, la caída en las matriculaciones está siento más intensa. No obstante, el estado de alarma afectó a ambos indicadores por igual; y, en marzo, tanto las ventas de casas como de coches se desplomaron.

Tanto la venta de casas como la de coches ya mostraban síntomas de agotamiento antes de la pandemia. En el caso de las matriculaciones, sin embargo, el ajuste se presentaba más intenso. Así, en el mes de febrero, las ventas de coches cayeron cerca del 7% anual debido, según los expertos, al deterioro de la confianza de los consumidores, la incertidumbre regulatoria en el sector del automóvil —impuestos diésel, Madrid Central…— o el enfriamiento del crecimiento económico. Ahora, diez meses después, con una nueva crisis económica y una delicada situación laboral para miles de ciudadanos, la situación del sector es mucho más delicada.

Desde principios de 2019, las ventas de coches ya mostraban cifras mensuales inferiores a las de 2018, con una caída de las matriculaciones a nivel anual cercana al 5%, mientras que la venta de casas registraba su primer descenso en cinco años. Un descenso que los expertos achacaron principalmente a la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley de Créditos Inmobiliarios, que habría frenado las transacciones así como la concesión de hipotecas. Este descenso se ha visto ahora acentuado por la pandemia y habrá que esperar si en 2021, una vez implantada la vacuna, las ventas recuperan cierta estabilidad. Por el momento, desde marzo, ningún mes ha conseguido superar los datos de ventas de viviendas de 2019.

Los expertos calculan que en 2020 se venderán menos de 400.000 viviendas, ligeramente por encima de los niveles de 2015; y habrá que esperar si en 2021 se vuelve a conseguir batir el medio millón de unidades vendidas, ya que la caída en las transacciones se está viendo lastrada por el descenso de las ventas en segunda mano, que suponen actualmente en torno al 80% de las operaciones, por lo que cualquier caída en esta tipología se dejará sentir con mayor intensidad en la cifra total de ventas.

La confianza de los consumidores cae con fuerza

Otro de los indicadores que no está directamente relacionado con el sector residencial pero que influye en él es el de la confianza de los consumidores. Este índice, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), recoge mensualmente la valoración de la evolución reciente y las expectativas de los consumidores españoles relacionadas con la economía familiar y el empleo, con el objetivo de anticipar sus decisiones de consumo. El indicador recoge valores de entre 0 y 200, considerándose que por encima de 100 la percepción es positiva y por debajo, negativa.

Antes del estado de alarma de marzo ya existía el temor a un frenazo económico o a un posible aumento del desempleo. Y cuando la confianza cae se contrae el consumo de todo tipo de bienes, incluida la vivienda, que es, entre todos, el que mayor esfuerzo económico representa para las familias, especialmente aquellas con pocos ahorros y difícil acceso a la financiación.

En febrero, con la crisis del coronavirus chino y su impacto en la economía global y en los mercados como telón de fondo, la confianza de los consumidores se volvió a resentir y registró su tercer descenso consecutivo, mientras que el descenso ha sido mucho más intenso desde marzo hasta situarse actualmente en niveles en torno a los 56 puntos. Es decir, el sentimiento de los consumidores es bastante pesimista, por lo que lastrará el consumo y, previsiblemente, la compra de viviendas puesto que la crisis ha golpeado a muchas familias, dificultando aún más el acceso a una vivienda en propiedad.

Al deterioro de la confianza del consumidor se suma también el deterioro de la confianza de los expertos inmobiliarios. El índice de confianza inmobiliario, que elabora periódicamente la Sociedad de Tasación desde 2012, recoge desde mediados de 2018, y con más intensidad desde el segundo trimestre de 2019, una mayor pérdida de la confianza en el sector de más de medio centenar de profesionales tasadores independientes que colaboran en su elaboración.

Como se puede observar en el gráfico superior, desde el segundo trimestre de 2020, es decir, desde que se decretó el estado de alarma, se ha producido una caída de la confianza hasta situarse en 40,8 puntos, muy cerca de los niveles del segundo trimestre de 2014, año en el que se inició la recuperación inmobiliaria.

Desplome de la economía

Antes del estallido de la pandemia, la desaceleración de la economía española no invitaba al optimismo. Esta seguía creciendo, pero perdía intensidad. La pandemia ha provocado una fuerte caída del producto interior bruto (PIB). 2020 es un ejercicio que ya se da por perdido a nivel económico, por lo que las esperanzas están depositadas en 2021.

Y, para entonces, las noticias no son todo lo optimistas que se podría desear. El Banco de España prevé que la economía crezca un 6,8% el próximo año después de sufrir un desplome histórico del 11,1% en 2020. Un dato que apunta a una indudable recuperación económica, pero que está muy lejos de las previsiones con las que el Gobierno elaboró los presupuestos generales del Estado. En concreto, el Ministerio de Economía anticipa un crecimiento del 9,8% el próximo ejercicio, tres puntos más que el escenario central del BdE. Y, de nuevo, en un entorno de debilidad económica la demanda de vivienda se retraerá.

Y si se resiente la economía, se resentirá el empleo. Después de seis años de intensa recuperación económica, el mercado laboral español se encontraba muy cerca de sufrir su primer cambio de tendencia desde 2013. La pandemia ha acelerado la destrucción de empleo y las listas del paro no dejan de aumentar, con sectores especialmente afectados como la hostelería o el comercio. La tasa de paro ha pasado en apenas unos meses del 13% a casi el 17%. Y subiendo. Y ante una mayor inestabilidad en el empleo, ni las familias se atreven a dar el salto de comprar una vivienda ni la banca está dispuesta a conceder financiación para ello.

Las hipotecas aguantan el tipo

La venta de viviendas se desplomará en 2020 en torno a un 30% respecto a los niveles de 2019. Las hipotecas, por el contrario, no han sufrido un revés tan duro. De hecho, en el mes de septiembre, se superaron las cifras mensuales de un año antes, situación que no se ha producido en el caso de la venta de viviendas. ¿Por qué esta aparente mayor fortaleza del mercado hipotecario?

«Los datos de hipotecas del pasado mes de septiembre reflejaron un incremento interanual de un 18,4% y representaron el primer incremento desde que estalló la pandemia del coronavirus el pasado mes de marzo. El último incremento se había registrado el pasado mes de febrero (16,1%), un porcentaje que en ese momento suponía el tercer incremento consecutivo y mostraba que los efectos de la Ley Hipotecaria se habían superado«, señalaban desde Fotocasa.

Es decir, en septiembre de 2019 hubo menos hipotecas firmadas de las habituales por la entrada en vigor meses atrás de la Ley Hipotecaria, que hizo que muchas operaciones quedasen retrasadas. «El número de hipotecas firmadas ha cogido buen ritmo desde la desescalada y llevamos varios meses seguidos superando las 26.000 hipotecas firmadas al mes. Estos datos nos invitan a pensar que si seguimos con este ritmo de operaciones cerradas terminaremos el año con buenos números, aunque algo inferiores a los datos de 2019″, apunta Anaïs López, directora de Comunicación.

Asimismo, en un entorno como el actual, y a diferencia de lo que venía sucediendo años atrás, es muy probable que la mayoría de las compras de viviendas que se realizan ahora en España sí se estén cerrando a través de una hipoteca y, por tanto, estén disminuyendo las operaciones que se firman al contado.

Comprar una casa supone un gran esfuerzo financiero

Por otro lado, no hay que olvidar que la compra de una vivienda supone un gran esfuerzo económico para miles de familias. La dificultad de acceder a financiación, la falta de ahorros, el fuerte aumento de los precios y el estancamiento de los salarios han provocado que acceder una vivienda esté solamente al alcance de un número limitado de hogares.

Y, en este sentido, hay dos indicadores que muestran cómo comprar casa requiere cada vez un mayor esfuerzo económico, por lo que, lógicamente, las ventas de casas, tarde o temprano, acaban resintiéndose.

Como muestra el gráfico inferior, desde 2016 las ratios de accesibilidad se han ido deteriorando. Así, por ejemplo, una familia tardaba poco más de seis años en pagar su casa en 2014, mientras que ahora, y por primera vez desde 2012, se ha superado la barrea de los siete años.

Además, los hogares deben destinar más del 30% de su sueldo a pagar la hipoteca. Un porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares y que no deja de subir. De hecho, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%.

Los jóvenes, los grandes perjudicados

Los grandes perjudicados son los jóvenes, aquellos que componen la demanda futura de vivienda y los que más complicado tienen el acceso a una vivienda en propiedad. Una demanda de la que depende buena parte de las ventas de casas en el futuro pero que, debido al fuerte aumento de los precios, la precariedad de sus salarios —ver el gráfico inferior— y el hecho de que estos no hayan subido al mismo ritmo que los de la vivienda, se queda fuera del mercado de la compraventa, por lo que se ven abocados a alquilar

Según un estudio reciente de Colliers International, en Madrid un joven necesita 14 años para conseguir los ahorros necesarios para poder comprar una vivienda. Más de 10 años en el caso de un hogar medio.

«El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además son necesarios 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial. Sin embargo, para los jóvenes se complica la situación», asevera Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers Internacional. Este estudio parte de un piso de 75 metros cuadrados y un préstamo con una relación de ‘loan to value’ del 80%, con los tipos de interés medios actuales y un plazo de 25 años.

«En nuestro análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales —950 euros al mes en 14 pagas—, se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso inicial«, apunta este experto. La situación se repite en otras ciudades con gran demanda de vivienda y precios muy elevados de la misma como Barcelona, San Sebastián, Bilbao o Palma de Mallorca.

El futuro habitacional para ellos se encuentra, mayoritariamente en el alquiler, ya que los jóvenes no solo no han conseguido recuperar el nivel salarial previo a la crisis, sino que han visto cómo la vivienda, especialmente en grandes mercados como Madrid o Barcelona, no ha dejado de subir desde 2014.

Primeros problemas para pagar la hipoteca

Por otra parte, antes también del estado de alarma, allá por el mes de febrero, la demanda comenzaba a dar señales de alerta en la financiación al consumo. Los créditos morosos concedidos por los bancos alcanzaron a mediados del año pasado su nivel más alto de los últimos cinco años, con un aumento de la morosidad en el último año en este tipo de préstamos de un 25%, según los últimos datos del Banco de España.

La pandemia ha puesto fin a casi cuatro años de descensos continuados en las ratios de dudosidad de las familias. Y, en los últimos meses, los problemas de algunos hogares para pagar la hipoteca han vuelto a aumentar y podría complicarse aún más en el futuro ante el deterioro del empleo y el fin de las moratorias hipotecarias que han dado un respiro a las economías de miles en dificultades.

¿Se pincha la burbuja del alquiler turístico?

Invertir en ladrillo seguirá siendo una de las opciones más seguras para los inversores por su carácter de activo refugio, pero también porque comprar una vivienda para alquilar, a pesar de que se han resentido las rentabilidades, sigue siendo una de las opciones más rentables. En un contexto de tipos de interés en el 0%, el alquiler en vivienda sigue superando con creces la rentabilidad de la deuda pública, depósitos bancarios y al propio Ibex 35, o al menos es mucho más estable que la inversión bursátil.

Los últimos datos del Banco de España recogen que la rentabilidad bruta del alquiler en el ámbito nacional se encuentra en el 3,7%, un porcentaje que se sitúa, no obstante, en niveles de 2013. El fuerte aumento de los precios de las viviendas ha erosionado las rentabilidades en los últimos dos años, si bien tampoco hay que olvidar que los alquileres también han subido con fuerza en los últimos años, lo que ha permitido que siga siendo una opción más rentable respecto a otros productos. Nos obstante, algo ha cambiado desde marzo.

El alquiler turístico, donde iba buena parte de esa inversión, se ha visto fuertemente castigado por el desplome del turismo, lo que ha provocado que buena parte de esas viviendas se hayan pasado al alquiler tradicional pero a unos precios que no consiguen las mismas rentabilidades para el inversor. Este trasvase, que ya está provocando las primeras caídas de los alquileres en ciudades como Madrid (-8%) o Barcelona (12%), podría ser temporal. Es decir, una vez se recupere la normalidad, muchos de esos pisos podrían volver al alquiler turístico.

Se desplomará la construcción de casas

Si hay un índice que preocupa especialmente al sector residencial es el de la construcción de casas. Una preocupación que no afecta a los proyectos actualmente en marcha, puesto que todos siguen adelante y con unos niveles de preventas bastante elevados, sino respecto a los proyectos futuros. Desde el verano, son muchas las promotoras que han retrasado el lanzamiento de nuevas promociones a la espera de tener una mayor visibilidad sobre los efectos de la crisis y su impacto sobre el comprador de viviendas. Esto provocará, según los expertos, una posible escasez de oferta en los dos próximos años.

Y, en este sentido, hay que mirar directamente a los visados, que también en 2019 mostraban síntomas de estancamiento y no conseguían alcanzar la velocidad de crucero que querían los promotores —entre 120.000 y 150.000 viviendas al año— debido, entre otros factores, a la falta de financiación y mano de obra y a los elevados costes de construcción.

De cumplirse las previsiones del sector promotor, los visados de obra registrarían un fuerte descenso del 34% y volveríamos a niveles de hace cuatro años, además de situarnos por debajo de los 100.000 visados anuales, una barrera psicológica que el sector promotor tardó en romper casi una década.

La segunda mano, más castigada

¿Y qué pasará con los precios? Bankinter o Fitch hablan de caídas, a nivel nacional, de en torno al 5% para este año y entre el 4% y el 6% el año que viene, al tiempo que coinciden que en 2021 se producirá la recuperación. Por lo pronto, los augurios más pesimistas, que cifraban la caída en el 20%, no se han producido y dentro del sector se insiste en hablar de un mayor revés para la vivienda de segunda mano, donde se darán mayores necesidades de venta por parte de sus propietarios para conseguir liquidez, que en la obra nueva.

Por lo pronto, los datos que reflejan las estadísticas son algo confusos, puesto que en el caso de la vivienda nueva muestran los precios de las operaciones que se han escriturado este año, pero que se vendieron hace un año y medio o dos años. Es decir, no veremos cómo el coronavirus ha afectado a los precios de obra nueva hasta dentro, probablemente, de dos años.

En cambio, en el caso de segunda mano, sí parece que se está produciendo esa rebaja en las expectativas de venta, como ha constatado Colliers International. Según esta consultora, los precios de oferta de pisos de segunda mano experimentan retrocesos de entre el 5% y el 15%.

El euríbor, en caída libre

Por otro lado, y en un contexto de enorme pesimismo, si hay un indicador que está remando a favor del sector residencial, ese es el euríbor, que se encuentra en caída libre desde el pasado mes de mayo. El indicador ha roto la barrera del -0,5% y continúa cayendo. Su descenso está aliviando el bolsillo de muchos de los que se hipotecaron a tipo variable y no dará sustos en el corto plazo.

Además, sus mínimos han alimentado la guerra hipotecaria entre entidades, favoreciendo la puesta en el mercado de hipotecas más baratas que las de hace unos años. Si a todo esto le añadimos un contexto de mínimos históricos, también respecto a los tipos de interés, las condiciones de financiación para comprar una casa son también mucho más atractivas, lo que, según los expertos, remará a favor de la venta de viviendas.

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