Vivienda

Santa Petronila y Jabalí, las dos calles que destronan a Madrid en la vivienda de lujo

La calle más cara de España para comprar una vivienda de lujo de segunda mano no está ni en Madrid ni en Barcelona. A pesar de que en obra nueva estas dos grandes ciudades han batido todos los récords de precios por metro cuadrado20.000 euros en General Castaños, en Madrid y Francesc Maciá, 10 en Barcelona– lo cierto es que en segunda mano, existen calles en otras localidades en las que el precio por metro cuadrado también quita el hipo y destronan a las grandes.

Hablamos de Santa Petronila y Jabalí, dos calles de Marbella que desembocan directamente en el mar y discurren entre exclusivas urbanizaciones. Ambas albergan el precio más elevado por metro cuadrado de segunda mano de toda España. Comprar una casa de lujo en alguna de ellas puede llegar a suponer un desembolso de 16.337 y 14.615 euros el metro cuadrado, respectivamente, muy por encima de los 12.000 euros de Salustiano Olózaga en Madrid, que se alza con el tercer puesto de este ‘ranking’, por delante de la calle Serrano, en quinto lugar y sus 10.000 euros en el residencial de lujo de segunda mano.

En medio de las dos calles madrileñas, una de San Sebastián, también una de las ciudades más caras de España para comprar casa en cualquiera de sus tipologías. En la calle Hernani y Zubieta, el precio del metro cuadrado puede llegar a alcanzar los 11.000 euros.

El primer puesto este año es para Santa Petronila, en plena milla de oro de Marbella. Una calle en la que se encuentra, de hecho, la que durante más de una década es la casa más cara de España. Casa Loriana, una mansión que consta de cuatro edificios separados –casa principal, villa para invitados, casa para el personal y casa en la playa con su propia piscina– que se levantan sobre una parcela de 9.000 metros cuadrados frente al mar. La propiedad, que pertenece a un magnate angloirlandés, lleva más de una década a la venta. En 2017 estaba en el mercado a la venta por 80 millones de euros, un precio que se vio rebajado en un 30% hasta los 55 millones actuales.

Aunque en este caso el desembolso se situaría en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado –10.000 euros menos respecto al precio que maneja Engel & Völkers para la calle– lo cierto es que sus enormes dimensiones disparan el importe final de la operación lo que, sin duda, tal y como explican los expertos, es el principal escollo para encontrar un comprador.

A.S.

Cualquiera de estos precios está al alcance de muy pocos bolsillos y, al igual que sucede en segmentos del mercado residencial más asequible, existe una brecha significativa respecto a la obra nueva de lujo, un producto muy escaso que se mueve, en las propiedades más exclusivas de Madrid, entre 13.250 y 16.000 euros el metro cuadrado, según datos de Colliers, aunque se han llegado a batir récords, con precios, en algunos proyectos como en Villa de París o Montalbán 11, de hasta 19.000-20.000 euros el metro cuadrado.

La crisis que hace más de un año desencadenó el coronavirus ha pasado factura al segmento de lujo de todos estos mercados. En Marbella, en especial, por la práctica desaparición del comprador extranjero. Sin embargo, la pandemia también ha provocado un cambio en la demanda en este mercado “que busca con mayor ahínco viviendas con espacio exterior e instalaciones de entretenimiento, decayendo el interés por los apartamentos pequeños (dos dormitorios) y viviendas sin espacio exterior (terraza, jardín, solárium)”, según Engel & Völkers.

En el caso de Madrid, esta agencia especializada en la venta de propiedades de lujo, ha detectado un incremento de la demanda de quienes buscan casa durante los primeros meses de 2021 y un aumento en el número de transacciones. “Las ventas de viviendas de segunda mano en Madrid capital han retomado la actividad más rápido de lo previsto y esperamos que las operaciones continúen creciendo y los precios se mantengan”, explica Sonia Catalán, directora de ventas de Engel & Völkers Madrid.

El comprador nacional cobra protagonismo

En su opinión, “Madrid está comportándose como un oasis dentro del mercado inmobiliario, con precios muy competitivos respecto a otras capitales europeas como Londres o París, configurándose como una plaza muy atractiva tanto para compradores nacionales como internacionales”.

Según Catalán, las zonas más demandadas son “barrios tradicionales como Goya y Recoletos, en el distrito de Salamanca; Almagro en Chamberí; Justicia en Centro y el Viso, Nueva España e Hispanoamérica, en Chamartín”.

Las importantes restricciones generadas por la pandemia han provocado, no solo en Marbella, sino en toda España, que el comprador internacional haya, prácticamente, desaparecido y que haya sido el nacional el que ha protagonizado las principales transacciones. Y, aunque desde Engel & Völkers aseguran que el perfil del comprador es muy variado, la mayor parte son familias que compran primera residencia.

“Los meses de confinamiento han despertado la voluntad de cambio de vivienda en muchos clientes que efectúan una compra por reposición y buscan casas más amplias donde poder teletrabajar y con salida al exterior, al tiempo que, tras permanecer escondidos tras la pandemia, en 2021 se observa un aumento de las compras por parte de clientes inversores que ven en el mercado actual una oportunidad de negocio”, señala Sonia Catalán.

E. Sanz

De hecho, la búsqueda de casas más amplias y con jardín, ha provocado que una parte de la demanda se haya desplazado hacia zonas como Valdemarín, Pozuelo o La Finca, a las afueras de la capital. “Desde la pandemia, muchos potenciales compradores han comenzado a analizar sus necesidades, a ver cómo son las viviendas en las que viven, poniendo en valor viviendas amplias con terrazas y jardines. Además, con el auge del teletrabajo, la localización ha pasado a un segundo plano“, explica Mar Herranz directora de ventas de Engel & Völkers en la zona norte de Madrid. “En la zona noroeste de Madrid hemos apreciado el aumento de esa demanda”.

Herranz prevé que los precios se mantengan estables, si bien no descarta alguna bajada derivada de la situación económica y laboral actual. “Puede haber vendedores que se vean obligados a vender y, por tanto, a hacer un pequeño ajuste de precios, como de hecho ha sucedido con algunas operaciones enquistadas y en propiedades que llevaban un tiempo en el mercado”.

“Sin embargo”, prosigue Herranz, “la demanda está fuerte. Por un lado, la demanda que ya estaba antes de la pandemia y aquellos clientes que están saliendo de Madrid en busca de este tipo de propiedades. De hecho, este año prevemos superar el año 2019 en cuanto a transacciones y volumen de ventas. Hasta abril, llevamos unos meses muy buenos, a pesar del pequeño parón vivido por culpa de las elecciones en la Comunidad de Madrid“, añade Herranz.

Algunos pequeños ajustes de precios ha permitido desencallar algunas operaciones

En el caso de Barcelona, solo una de sus calles consigue ‘colarse’ en el ‘top ten’. Se trata de la Avenida Pearson, en la zona alta de Pedralbes, donde se superan los 10.000 euros por metro cuadrado. Es, como la definen los expertos del sector, la avenida residencial de lujo por excelencia de la ciudad, que en el pasado tuvo como vecinos a la infanta Cristina e Iñaki Urdangarin. En 2018, un magnate ruso puso en esta calle a la venta una de las calles más caras de Barcelona: más de 10 millones de euros y 1.500 metros cuadrados de vivienda.

Este mercado, al igual que ha sucedido en el resto de España, se ha visto castigado por las restricciones derivadas de la pandemia, si bien, a partir del verano, desde Engel & Völkers observan una mejora de las transacciones y, al igual que en Madrid, los compradores nacionales han cogido el testigo de las transacciones optando, además, por viviendas de mayor tamaño, “lográndose la venta de algunas de las propiedades más caras que estaban en cartera”, tal y como explica Oriol Canal, director general de Engel & Völkers Barcelona.

Un arranque de 2021 muy fuerte

En su opinión, “aunque la demanda de vivienda de alto standing se resintió por la disminución de inversores, el producto bien ubicado y con un descuento entre el 5% y el 10% se ha vendido a inversores catalanes y familias, además de extranjeros ya residentes, los que han aprovechado la bajada de precios para comprar en su localización preferida”.

Y es que, como apunta Canal, “las propiedades en la zona alta de Barcelona siguen siendo un refugio seguro para el inversor y para el cliente que busca una residencia con zonas comunitarias y jardines en una prestigiosa ubicación. El ajuste de precios como consecuencia del coronavirus ha provocado la entrada del cliente nacional para propiedades de mayor tamaño y precio en las zonas más demandadas de Sant Gervasi, como son Galvany y Bonanova”, añade.

Este experto, al igual que Herranz, asegura que “el arranque de año en cuanto a transacciones en la Ciudad Condal ha sido incluso más fuerte que en 2019 y 2017, los dos mejores años desde la crisis. El arranque de 2018 fue más flojo porque veníamos del ‘procés’ y también el de 2020, por la pandemia. Sin embargo, sorprendentemente hemos arrancado muy fuerte este 2021 con un incremento de las transacciones de enero a abril del 6% respecto al mismo periodo de 2020″. Y asegura, que al igual que ha sucedido en Madrid, “gracias a pequeños descuentos del 5-10% se han podido desencallar algunas operaciones”.

Completan el ‘top ten’ de las calles más caras de España, El Mirador, en Sotogrande (Cádiz), una de las urbanizaciones de lujo por excelencia de Marbella, equiparable a su vecina La Zagaleta o a La Finca o La Moraleja en Madrid. Una urbanización privada de apenas seis villas ubicadas en la exclusiva zona de La Reserva y propiedad de la inmobiliaria Sotogrande. En octubre de 2019, el magnate ruso, y exministro de Industria de este país, Viktor Khristenko compró una de esas mansiones por 10 millones de euros.

Todas estas calles y avenidas han estado en los últimos años en lo más alto del ‘ranking’, alternándose en los primeros puestos de la clasificación. Por debajo de los 10.000 euros, barrera que solo se supera en siete calles en toda España, y entre los 6.000 euros, una larga lista de calles más allá de ciudades como Madrid o Barcelona (Tenerife, Bilbao, Getxo o Santander).

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