Vivienda

S&P anticipa subidas de precio de la vivienda en España ya en 2021

El precio de la vivienda caerá en España este año, pero retomará las subidas a partir de 2021. En concreto, para 2020, la vivienda se contraerá un 1,4%, pero ya el próximo ejercicio se retomará la senda de crecimientos de precios: un 1,8%, en 2021; un 4,5%, en 2022 y un 3,6%, en 2023. En total, casi un 10% en tres años.

A grandes rasgos, estas son las previsiones para España de Standard & Poor’s en su último informe en el que analiza el impacto de la pandemia del coronavirus sobre el mercado de la vivienda en Europa. Según este documento, España será, junto a Irlanda y Portugal, uno de los mercados más castigados por la pandemia este año, puesto que solo en estos tres países prevé caídas de la vivienda en 2020.

En el caso de España, el retroceso será del 1,4%, mientras que en Irlanda, los precios bajarán un 1,6% y en Portugal, un 0,6%. Por el contrario, se esperan aumentos significativos en los Países Bajos (6,1% interanual), Alemania (4,6%) y Suecia (3%).

En 2020, los precios de la vivienda solamente caerán en España Irlanda y Portugal

S&P considera que el mercado residencial de España y Portugal se ha visto más afectado por la situación actual, por eso serán los únicos en los que se producirá una caída de los precios este año -junto a Irlanda-, “ya que los sectores inmobiliarios en España y Portugal están más orientados hacia la industria del turismo que otros lugares. La muy baja participación turística de este año y la gran incertidumbre sobre la situación sanitaria en el futuro han afectado negativamente a la demanda y los precios de la vivienda”.

De cara a 2021, solo Irlanda seguirá ajustando la vivienda (-1,1%), mientras que S&P prevé que se sumarán a las caídas Bélgica (-0,3%), Italia (-0,5%), Países Bjos (-1,5%) y Reino Unido (-1,9%). España, por el contrario, volverá a registrar aumentos de precios. En concreto, la previsión pasa por un incremento de la vivienda del 1,8%. Un porcentaje que se intensificará durante los dos años siguientes.

“Es probable que los precios de la vivienda en la mayoría de los mercados europeos aumenten aún más en 2020, a pesar de las restricciones y confinamiento por el covid 19 y la caída sin precedentes de la actividad económica”, apunta S&P en su informe, en el que prevé “una desaceleración más pronunciada de los precios de la vivienda en 2021, a medida que el apoyo del gobierno durante la pandemia se elimine gradualmente y la evolución del mercado laboral se vuelva menos favorable para los ingresos de los hogares”.

SSS

En su documento, la firma destaca el hecho de que el mercado de la vivienda no pudo operar con normalidad durante la pandemia, lo que ha dado lugar a una demanda latente, al tiempo que los ingresos familiares se han conservado en gran medida gracias al trabajo a tiempo parcial y a las ayudas del gobierno a familias y empresas. “De hecho, los hogares nunca han ahorrado tanto como durante el confinamiento”. Según S&P, los hogares consiguieron ahorrar, de media, cerca del 25% de sus ingresos en la eurozona y el 28% en el Reino Unido en el segundo trimestre de este año. “Como resultado, la futura demanda de vivienda dispone de mayores ahorros para comprar casa”.

Costes de financiación muy bajos

Por otro lado, la agencia de calificación destaca cómo los costes de financiación, cerca de mínimos históricos, también están ayudando a sostener la caída de precios. “Las medidas de política monetaria más flexibles del Banco Central Europeo (BCE) han asegurado que los hogares puedan acceder a financiación durante la crisis. Y a pesar de que los bancos han endurecido los estándares crediticios desde el inicio de la pandemia, la mayoría de los hogares de la eurozona están menos endeudados que durante la crisis financiera”.

E. Sanz

En este sentido, la combinación de unas condiciones de financiación favorables, el apoyo del gobierno al empleo y unos mayores ahorros, “sugieren que la solvencia de los compradores de vivienda es mucho mejor que tras la crisis financiera. Como resultado, los nuevos préstamos para vivienda, a diferencia de los nuevos préstamos al consumo, aumentaron durante el confinamiento en 30.000 millones en la eurozona entre marzo y mayo”, destaca S&P.

Los costes de financiación, cerca de mínimos históricos, también están ayudando a sostener la caída de los precios de la vivienda

En su informe, la firma también destaca el impacto de la pandemia sobre la actividad promotora y cómo las medidas de confinamiento han reducido la oferta de viviendas. En concreto, cifra en un 32% la reducción interanual de la actividad en el sector de la construcción en la eurozona en el segundo trimestre, aunque destaca Alemania, que fue la excepción en Europa, ya que la actividad se mantuvo estable durante el segundo trimestre porque se le permitió operar casi con normalidad. “Incluso si permanece muy por debajo de los niveles necesarios para satisfacer la demanda”. Y añade que en Europa, en su conjunto, aunque las transacciones aún no han recuperado los niveles previos a la pandemia, la desaceleración de la construcción dará lugar a un mayor desajuste entre la oferta y la demanda.

Demanda de casas grandes, pero sin éxodo rural

Standard & Poor’s ha observado, asimismo, un incremento de la demanda de propiedades de mayor tamaño, frente a las viviendas más pequeñas. “Al tener que pasar más tiempo en casa y tener que teletrabajar, los hogares han reevaluado su necesidad de espacio. Para los que pueden permitírselo, esto significa que han adelantado sus decisiones de mejora de vivienda”.

No obstante, considera que, por el momento, no se está observando un cambio claro a favor de las áreas rurales lejos de las grandes ciudades. “Al contrario, los precios en ciudades como París, Milán, Londres, Múnich, Frankfurt y Lyon aumentaron un 5% interanual en agosto. “Incluso si en un contexto como el actual, vivir en una casa más grande en el campo puede parecer más atractivo, la compra de una propiedad no deja de ser una inversión en la que se tienen en cuenta aspectos como el mercado laboral, las escuelas, la infraestructura pública y el ocio”.

S&P no ha observado un cambio claro a favor de las áreas rurales lejos de las grandes ciudades, pero sí una mayor preferencia por casas más grandes

Por otro lado, considera S&P que el tema fiscal también está jugando un papel importante en el impacto de la pandemia sobre la vivienda. Así, por ejemplo, en ciudades como Londres, la reducción temporal del impuesto sobre la compraventa ha ayudado a impulsar la demanda. “En términos más generales, con los tipos de interés en mínimos históricos, los inversores buscan rentabilidades en el mercado de la vivienda, donde los alquileres pueden ofrecer rendimientos positivos”. Y destaca cómo los fondos inmobiliarios europeos registraron 11.000 millones de euros netos de entradas de marzo a mayo, mientras que los fondos de renta fija registraron salidas netas de 88.000 millones de euros. Esto supone cierta presión de la demanda sobre los precios, especialmente en las ciudades más grandes”, asegura la agencia de calificación.

Por último, según S&P, el regreso de la actividad económica hasta niveles previos a la pandemia y “la normalización de la situación sanitaria deberían ayudar a una recuperación sostenible en el empleo y las empresas, elevando la compra de vivienda y de los precios”. A pesar de todo ello, reconoce un alto grado de incertidumbre sobre la evolución de la pandemia y considera que la amenaza del coronavirus permanecerá hasta que existan una vacuna o un tratamiento eficaz, lo que podría suceder, en su opinión, a mediados de 2021.

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