Vivienda

Un millón de dólares más sobre el precio de venta de una casa, ¿se han vuelto locos en EEUU?

El mercado de la vivienda en Estados Unidos está fuera de control. Los precios llevan varios meses subiendo por encima de los dos dígitos y existe una competencia voraz en la compra de viviendas. Tanto es así que hay compradores dispuestos a ofrecer hasta un millón de dólares por encima del precio de venta. Otros intentan camelarse a los vendedores con unas vacaciones en el Caribe, criptomonedas o incluso pagar a un comprador competidor miles de dólares para que se retire de la puja de una vivienda.

Las situaciones son completamente surrealistas y las describía con todo tipo de detalles hace unas semanas en un artículo la CNN. Y son mucho más frecuentes de lo que nos podemos imaginar. En este artículo, por ejemplo, se hacían eco de unos datos muy llamativos de Zillouw, uno de los mayores portales inmobiliarios de Estados Unidos. Según este portal, solo en el primer trimestre de 2021, hubo 310 transacciones en las que el comprador terminó pagando un millón de dólares más sobre el precio de oferta de una vivienda, un 74% más que el año pasado. Pero es que las ventas que se cerraron con un sobreprecio de 500.000 dólares rozaron el millar, el doble que un año antes.

Intentan camelarse a los vendedores con unas vacaciones en el Caribe o criptomonedas

Desde hace meses, el ‘stock’ de viviendas nuevas a la venta ha ido menguando, mientras que el apetito por comprar es muy voraz, lo que ha dado lugar a situaciones como las antes descritas y a incrementos incontrolados de precios que han hecho saltar todas las alarmas.

Las estrategias de los compradores, como relata la CNN, son de lo más variopintas. Así, por ejemplo, relata la ‘guerra’ feroz entre dos compradores para hacerse con una vivienda de 530.000 dólares. Uno de ellos mejoró el precio inicial de venta en 25.000 dólares, mientras que el otro ofreció apenas 15.000 dólares, pero 10 monedas ether, que, a principios de mayo, cuando Ethereum se cotizaba a 3.900 dólares, valían casi 40.000 dólares. “No pudimos superar eso. Mi cliente no pudo ofrecer ninguna criptomoneda para contrarrestar esa oferta. Fue algo ridículo”, relataba a la CNN el agente que intermedió en esta operación.

Otro comprador, por ejemplo, ofreció 100.000 dólares por encima del precio de venta, todo en efectivo, por una propiedad de medio millón de dólares con medio centenar de pretendientes. Su oferta fue igualada por otros compradores por lo que, para sellar el trato, uno de ellos se ofreció a pagar también la futura casa del vendedor. En total, el comprador pagó millón de euros por una casa de 500.000 y 4000.000 por la casa que quería el comprador.

La gente se está volviendo muy creativa con sus ofertas“, relataba a la CNN otro agente inmobiliario en cuya opinión, cuando la puja es muy ajustada, suele ganar quien ofrece dinero en efectivo lo que, según los expertos, amplía la brecha entre ricos y pobres en Estados Unidos, ya que dificulta el acceso a una vivienda en propiedad o la inversión en una vivienda a potenciales compradores con bajos ingresos.

Miedo a una nueva burbuja inmobiliaria

Todas estas situaciones ponen de manifiesto la existencia de un mercado residencial con un comportamiento muy anómalo en Estados Unidos, surrealista o esquizofrénico en algunos casos, lo que ha hecho saltar las alarmas en torno a una nueva burbuja inmobiliaria en el país.

“Problema de burbuja. También aparecen burbujas inmobiliarias en muchas otras economías avanzadas y algunos mercados emergentes. El auge y la burbuja eventualmente serán seguidos por una quiebra y un colapso”, publicaba recientemente en su cuenta de Twitter Nouriel Rooubini, profesor de Economía en la Universidad de Nueva York y uno de los pocos expertos que anticipó el ‘crack’ de 2008.

En aquel tuit manifestaba públicamente sus temores respecto a una nueva burbuja inmobiliaria en Estados Unidos tras conocerse que el precio de la vivienda está creciendo a su mayor ritmo en 30 años.

Según el índice S&P Case-Shiller, la vivienda en Estados Unidos creció a un ritmo interanual del 14,6% en abril. Un mes antes, el crecimiento había sido del 13,3%, porcentajes, en ambos casos, que no se veían en el país desde hace tres décadas.

Este índice muestra la evolución de los precios de las ventas de viviendas unifamiliares en Estados Unidos en el área metropolitana de nueve divisiones censales del país y abarca 20 ciudades, incluyendo Dallas, Miami, Nueva York o San Francisco, donde, a pesar de que los precios apenas subieron un 1,6% entre marzo y abril, registraron un aumento casi del 15% en términos interanuales, el mayor porcentaje desde diciembre de 2005.

Roubini no es el único experto preocupado por la fuerte subida de la vivienda en el país. “El incremento de abril fue realmente extraordinario”, explicaba al ‘Financial Times’ Craig Lazzara, director gerente y jefe global de Estrategia de Inversión de Índices en S&P Dow Jones Indices.

Las fuertes subidas se han producido gracias a la combinación de diferentes factores. Por un lado, debido a la enorme demanda de viviendas a las afueras de la ciudad debido a la pandemia, a los bajos tipos de interés o al fuerte incremento de los costes de algunos materiales utilizados en la construcción de viviendas como la madera. Factores, todos ellos que, unidos a una oferta muy limitada de viviendas a la venta, han disparado los precios.

“El auge y la burbuja eventualmente serán seguidos por una quiebra y un colapso”

Al miedo a una nueva burbuja se suma el impacto que el ‘boom’ residencial pueda generar en la inflación. Y es que, como explica James Knightley, economista internacional en jefe de ING al ‘Financial Times’, la renta que pagan los inquilinos, así como el alquiler que estiman los propietarios que cobrarían si alquilaran sus casas, representa en torno a un tercio dentro de la canasta de bienes utilizados para calcular el índice de precios al consumo.

De hecho, la fuerte recuperación de la economía en Estados Unidos tras la pandemia ha llevado a la inflación a crecer a su mayor ritmo en casi 13 años. El incremento de mayo fue del 5% respecto al año anterior, porcentaje que según el Departamento de Trabajo se sitúa en máximos desde de 2008, cuando el incremento fue del 5,4%, mientras que la inflación subyacente —es decir, la que excluye los elementos más volátiles como alimentos y energía—, subió un 3,8%, el mayor aumento desde junio de 1992.

Una oferta muy escasa

¿Dejarán de subir los precios con tanta fuerza? Durante los próximos meses, según muchos expertos. La falta de oferta de obra nueva a la venta seguirá impulsado los precios en un contexto de enorme demanda. La Asociación Nacional de Inmobiliarias de Estados Unidos (National Association of Realtors) estima que, hasta finales de febrero, el ‘stock’ de nuevas viviendas se situaba en todo el país en los 1,03 millones de unidades a la venta, el nivel más bajo desde que se comenzó a recopilar el dato en 1982, y, aunque el pasado mes de mayo se observó ligero aumento de este ‘stock’ de viviendas, aún se sitúa un 20% por debajo de los niveles de hace un año.

Precisamente es la falta de oferta la que, según algunos expertos, aleja los temores a una bajada de precios, a diferencia de lo que sucedió en 2006. Y es que, a pesar de que los precios suben con mucha fuerza, los bajos tipos de interés siguen favoreciendo la compra de una vivienda y los ingresos de las familias siguen creciendo, lo que mantiene la morosidad de las familias bajo control.

Foto: iStock.Foto: iStock. Foto: iStock.

Además, a diferencia de lo que sucedió antes de la crisis financiera de 2007-2009, detrás del incremento actual de precios no existe el frenesí de especuladores e inversores, sino que los precios se han disparado con volúmenes de transacciones un 20% por debajo de los máximos de 2005.

“La elevada demanda de los compradores, junto con la falta de oferta de viviendas a la venta, continuará ejerciendo presión sobre los precios, que probablemente seguirán creciendo a ritmo de dos dígitos hasta el tercer trimestre de 2021”, aseguraba a la CNBC Selma Hepp, economista jefa adjunta de CoreLogic, al tiempo que destacaba cómo las hipotecas son ahora un 50% más baratas que en 2005, cuando el incremento del precio de la vivienda alcanzó su punto más alto.

Por su parte, el economista de Zillow, Matthew Speakman, explicaba a Reuters que “a pesar de la fuerte subida de los precios, la demanda de viviendas sigue siendo muy fuerte. Las guerras de ofertas por las escasas viviendas disponibles a la venta siguen siendo muy frecuentes y las viviendas se están vendiendo a un ritmo cada vez más rápido”.

Con todo ello, el regreso a un mercado equilibrado está lejano, según los expertos, algunos de los cuales, según MarketWatch, podrían estar subestimando el tamaño del problema. “Estados Unidos no puede permitirse una nueva burbuja inmobiliaria y un posterior estallido, ya que amenazaría la estabilidad financiera del país”, sentenciaba en el ‘Financial Times’ Eric Rosengren, presidente de la Reserva Federal de Boston.

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