Vivienda

Un pleito en Benalmádena y una promotora sevillana, ‘culpables’ de dinamitar la plusvalía

Todo gran pleito judicial tiene nombres y apellidos. Y, para que este haga temblar los cimientos del sistema, suele ser una lucha desproporcionada. Tiene que haber mucho en juego. El pez grande contra el pez chico. David contra Goliat.

En 2013, Mohamed Aziz consiguió hacer temblar los cimientos de la banca española cuando su caso llegó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y puso en entredicho los miles de ejecuciones hipotecarias que desencadenó el estallido de la crisis. Una crisis que también destapó las prácticas abusivas de la banca en la concesión de hipotecas. Aquel fallo europeo derivó en la aprobación de una ley que dio mayor protección a los hipotecados y la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con la plusvalía municipal ha sucedido algo parecido. David contra Goliat. Pero, en este caso, Aziz lleva el nombre de una pequeña promotora sevillana llamada Tean y Tetoan y Goliat no es la banca, sino todos los ayuntamientos de España. El Estado. Y en juego están miles de millones de euros para las arcas municipales.

Tean y Tetoan es una pequeña promotora sevillana que recurrió una liquidación de 70.000 €

Según los datos del registro, esta compañía fue creada en 1987, cuenta con dos empleados y en 2019 contaba con activos valorados en 10,3 millones de euros y un beneficio de poco más de 97.000 euros. Una pequeña compañía que ha logrado poner en jaque la plusvalía municipal, una de las grandes fuentes de ingresos de los ayuntamientos de toda España, especialmente de los más grandes, como el de Madrid o Barcelona, pero también de otros más pequeños como el de Benalmádena, donde se inició la guerra que ha derivado en la declaración de inconstitucionalidad de este impuesto.

De hecho, en esta localidad malagueña, este impuesto generó unos ingresos de 10,16 millones de euros en 2019 para las arcas municipales. El 18% del total recaudado. Un porcentaje que sitúa a Benalmádena entre los 150 municipios españoles que más dependen de este impuesto.

Pero, para conocer el origen de esta historia, hay que remontarse a febrero de 2004, en plena vorágine inmobiliaria. Cuando el ladrillo subía a ritmos de dos dígitos anuales y hablar de bajadas de precios era completamente impensable. En febrero de aquel año, Tean y Tetoan compró una finca en Benalmádena, Málaga, por 781.000 euros.

Nueve años después, en 2013, cuando la crisis inmobiliaria estaba a punto de tocar fondo y el mantra de que ‘los precios inmobiliarios nunca caen’ había saltado por los aires, la promotora sevillana constituía una sociedad a la que traspasaba dicha finca como aportación a su capital. El valor de escritura pública ascendía a 900.000 euros, es decir, 119.000 euros por encima del precio pagado en 2004. Por aquella operación, el Ayuntamiento de Benalmádena —donde radicaba el inmueble—, le giró una liquidación de la plusvalía municipal de poco más de 70.000 euros, casi el 60% de la ‘ganancia’ obtenida por Tean y Tetoan por esta transacción.

Ese mismo año —estamos en 2013—, la empresa interponía, por vía administrativa, es decir, en el ayuntamiento de la localidad malagueña, un recurso contra esa liquidación alegando entonces —entre otras cosas— desproporción entre la cantidad liquidada y el valor real, al considerar que no había existido un incremento real del valor del terreno. Y es que el valor catastral asignado al suelo en el momento de la transmisión era de 808.152 euros. En 2014, el recurso fue desestimado por el Ayuntamiento de Benalmádena al considerar que no se habían acreditado, entre otros, la inexistencia de incremento de valor del terreno.

Del Ayuntamiento de Benalmádena al Constitucional

Arrancó entonces, en 2015, una batalla judicial que se inició en el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 5 de Málaga y que pasó por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla —sede en Málaga—, después, en 2019. A finales de ese mismo año, el juez citó a las partes —Tean y Tetoan y al Ayuntamiento de Benalmádena, pero también al Ministerio Fiscal— a quienes planteó la pertinencia de plantear la cuestión de inconstitucionalidad de los artículos de la Ley de Haciendas Locales que regulan la plusvalía municipal, basándose en su posible oposición a los principios de capacidad económica y no confiscatoriedad que deben estar presentes en cualquier impuesto.

Tanto la compañía sevillana como el Ministerio Fiscal estuvieron de acuerdo, en enero de 2020, a la hora de plantear la cuestión ante el Tribunal Constitucional, mientras que el Ayuntamiento de Benalmádena dio la callada por respuesta.

E. Sanz

Ese fue el origen del auto de 28 de julio de 2020 en el que se planteaba la cuestión de inconstitucionalidad al considerar que el método de cálculo empleado para obtener la base imponible del tributo podía dar lugar a cuotas tributarias que supusieran una “carga fiscal excesiva” o “exagerada” para el contribuyente en supuestos como el de la promotora sevillana, aun cuando el importe de la cuota tributaria no resultaba, al menos en este caso, superior a la plusvalía realmente obtenida con la transmisión, pero sí suponía una parte muy significativa de la misma.

Cuatro meses más tarde, en noviembre de 2020, el asunto llegaba al Congreso de los Diputados y al Senado a través del ministro de Justicia y de la fiscal general del Estado, para que pudieran personarse en el proceso y formular alegaciones. Todos, incluido el abogado del Estado, presentaron sus alegaciones al TC en diciembre de 2020, «suplicando la desestimación de la presente cuestión de inconstitucionalidad». Uno de los argumentos del abogado general fue que no podía entenderse como confiscatorio un gravamen excesivo o considerado excesivo —en el caso de la promotora sevillana del 60% de la ganancia obtenida con la transacción— al existir una riqueza real para la compañía.

Sus alegaciones, como dejó claro este martes el Tribunal Constitucional, no solo cayeron en saco roto, sino que han provocado un terremoto casi sin precedentes en España y un posible agujero de grandes dimensiones para las arcas públicas.

Y es que la plusvalía municipal, desde el martes, no existe. Ha desaparecido hasta que el Gobierno elabore una nueva normativa que lo regule.

Una liquidación de 70.000 euros

Tean y Tetoan compra en 2004 una finca en Benalmádena por 781.000 euros y la traspasa a una sociedad por 900.000 euros, es decir, por 119.000 euros más.

Por esta operación, el Ayuntamiento de Benalmádena le gira una liquidación de 70.000 euros. Según los informes periciales aportados por la promotora y según las escrituras públicas de constitución de la sociedad a la que fue traspasada la finca y de la compraventa, el incremento del valor generado con el paso del tiempo sería de 115.096,80 euros y de 118.684,26 euros, respectivamente. Cifras que, teniendo en cuenta los 70.000 euros de plusvalía pagados, suponen una cuota tributaria entre el 61% y el 59%.

Es decir, una tributación que, según el borrador de la sentencia del Constitucional que este jueves volvió a generar un gran revuelo, podría atentar contra al principio de capacidad económica resultar confiscatorio. 

Un borrador que va un paso más allá de las sentencias del alto tribunal de  2017 y de 2019 cuando ya había declarado inconstitucional el impuesto en aquellos casos en los que la venta de una vivienda había generado pérdidas al vendedor y cuando el impuesto superaba en importe a la ganancia generada.

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