Valdebebas desplaza a Sol como foco de la inversión inmobiliaria en Madrid en 2020

La inversión inmobiliaria en los principales barrios de Madrid alcanzó en 2020 los 3.400 millones de euros, una cifra que supone casi un descenso del 50% respecto a los 6.400 millones de 2019. Así lo recogen los datos del algoritmo DAO de addmeet.com, portal especialista en subastas y ventas privadas ‘online’ de solares, edificios e inmuebles en rentabilidad para administraciones públicas y privadas, que ha analizado el volumen de inversión en los barrios con mayor inversión acumulada en Madrid: Castellana, Castilla, Justicia, Las Tablas, Manoteras, Salamanca, Simancas, Sol, Universidad y Valdebebas.

Según sus datos, Valdebebas se ha convertido desde 2019 en un gran polo de atracción de capital frente, por ejemplo, a Sol, que, debido a la pandemia y al enorme impacto que ha tenido esta sobre el segmento ‘retail’ y de locales comerciales, ha retrocedido posiciones a pesar de ser uno de los barrios que mayor inversión inmobiliaria han registrado tradicionalmente en los últimos años, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

Addmeet, que ha conseguido desarrollar un algoritmo capaz de detectar todas las operaciones de ‘real estate‘, ya detectó en 2019 una caída de la inversión del 11% en los principales barrios de Madrid respecto a los niveles de un año antes, cuando se alcanzaron los 7.200 millones de euros, máximos de la última década. Es decir, el mercado inmobiliario ya había comenzado a mostrar síntomas de agotamiento.

En 2020, sin embargo, con el estallido de la pandemia, el desplome ha sido mucho mayor y, al igual que ha sucedido a nivel nacional, la inversión se ha reducido a la mitad. No en vano, Madrid supone el 50% de la inversión total en toda España, de tal manera que el desplome inversor es un reflejo de lo que sucede a nivel nacional.

La caída, sin embargo, no ha afectado por igual a todos los barrios de la capital. Y, aunque todos han visto reducidos sus volúmenes de inversión, en unos el revés ha sido más importante que en otros. Es el caso de Sol, que desde 2014 acumula 6.600 millones de euros invertidos y que en los últimos seis años lidera el ‘ranking’. Sin embargo, la pandemia le ha pasado factura.

«Sol, que siempre ha sido el principal barrio de inversión en la capital, fundamentalmente impulsado por la inversión en ‘retail’, ha caído a la tercera posición en 2020, por detrás de Castellana y Valdebebas, con un desplome del 60%», aseguran desde Addmeet, donde destacan, por ejemplo, la venta de Alcalá 28 en 2020.

Sol, muy castigado por la pandemia

De hecho, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, la inversión en Sol alcanzó en 2018 máximos con 1.700 millones de euros, con un gran volumen de inversión en oficinas y hoteles aquel año, mientras que ya en 2019 comenzó a mostrar síntomas de agotamiento con 1.200 millones —500 millones menos que un año antes—, y en 2020, la cifra se desplomó hasta 432 millones.

Por el contrario, la foto de los dos últimos años muestra un ganador frente al resto. Es el caso de Valdebebas. Al igual que ya sucedió en 2019, este ha sido en 2020 uno de los barrios que mayor atracción de capital han suscitado gracias, fundamentalmente, a los proyectos ‘build to rent’ (BTR), uno de los segmentos que, junto con la logística, han despertado un gran interés por parte de los inversores.

En 2019, la inversión en este barrio superó ligeramente los 1.000 millones de euros, apenas 200 millones menos que en Sol, y en 2020, en plena pandemia, la cifra se redujo a 745 millones, por encima de los 432 millones de Sol y en línea con los 772 millones de la Castellana, muy focalizado en oficinas y el segundo barrio por inversión en la capital. Una de las últimas operaciones se cerró en septiembre de 2020: varios inversores privados nacionales compraron 3.000 metros cuadrados, dos plantas, en Castellana 91, por 22 millones de euros.

«Valdebebas, que ha venido ocupando el puesto 8-9 en el ‘ranking’ entre 2014 y 2017, ha visto crecer exponencialmente su inversión debido a los proyectos BTR durante los dos últimos años, hasta convertirse en el segundo barrio con más inversión durante 2020″, destacan desde Addmeet.

La consolidación del barrio y el hecho de que sea uno de los pocos ámbitos dentro de la capital con bolsas de suelo listas para construir lo han situado en el punto de mira, con algunas de las operaciones más importantes y mediáticas de los últimos años.

Así, por ejemplo, a principios de 2020, apenas dos meses antes de que se decretara el estado de alarma, Amenabar Promociones firmaba un acuerdo con el fondo Ares por algo más de 110 millones de euros para levantar más de 400 viviendas en alquiler en Valdebebas. Apenas unas semanas después, Acciona sellaba con Hines otro acuerdo para levantar otras 400 viviendas en el mismo ámbito, especialmente de residencial.

También a principios de 2020 tenía lugar otra transacción inmobiliaria muy relevante en el ámbito. La compra, por parte de la socimi General de Galerías Comerciales, de casi 150.000 metros cuadrados para la construcción del futuro centro comercial de Valdebebas. El precio abonado a la Junta de Compensación fue de 55 millones.

Y es que, con más de 6.000 viviendas ya construidas y otras 5.000 en desarrollo o pendientes de ejecución, Valdebebas está en el radar inversor. Además, ha recibido un nuevo impulso con el nuevo hospital de pandemias Isabel Zendal y el posible relanzamiento de la Ciudad de la Justicia. No obstante, el enorme apetito se ha traducido, inevitablemente, en importantes incrementos en el precio del suelo.

Pero también en oficinas, donde se han cerrado operaciones muy sonadas, al tiempo que se han caído otras relevantes. Es el caso de la subasta de dos parcelas de uso terciario por parte del Ayuntamiento de Madrid por 37 millones de euros. La puja quedó desierta a finales de 2020.

El consistorio había fijado un precio de repercusión en torno a 950 euros el metro cuadrado, ligeramente por debajo de los 1.000 euros pagados por Pryconsa a Parque Empresarial del Olivar, y muy por debajo de los casi 1.400 euros que pagó la Iglesia por un solar propiedad de Metrovacesa, actualmente en el punto de mira de los tribunales.