Vivienda

Vender casa en Barcelona en tiempos de crisis: los precios de oferta caen hasta un 12%

La demanda de vivienda en Madrid y Barcelona dijo basta mucho antes de que estallara la crisis del coronavirus. Y tras el ajuste de la demanda, vino el ajuste de la oferta, es decir, las primeras rebajas de precios o al menos expectativas de venta más bajas entre aquellos que querían vender una vivienda tanto en Madrid —especialmente en los distritos del sur— como en Barcelona. Ahora, tras la peor crisis sanitaria, que ha afectado no solo a España sino a todo el planeta, y la crisis económica que ha desencadenado, han empeorado aún más las expectativas entre quienes han puesto su vivienda a la venta durante este mes de junio.

De hecho, aquellos que han decidido poner su casa a la venta en alguno de los 10 distritos de Barcelona durante la tercera semana de junio han rebajado sus expectativas, de media, en un 8% respecto a los precios que pedían los vendedores en febrero, justo antes de que estallara la crisis del coronavirus.

En Eixample y Les Corts, dos de los distritos más caros de Barcelona, los precios de oferta son casi un 12% inferiores a los de febrero

Así lo reflejan los últimos datos del informe ‘Barcelona distrito a distrito’, elaborado por Colliers International a través de la herramienta Location Analytics, que compara los precios de oferta de las viviendas anunciadas durante la tercera semana de junio respecto a los precios de oferta del pasado mes de febrero. Y, al igual que ya sucedía en Madrid, aquellos que han decidido poner a la venta su casa durante este mes están dispuestos a vender más barato que quienes querían vender hace apenas cuatro meses, pero a diferencia de lo que está sucediendo en Madrid, no son precisamente los barrios más asequibles los que están dispuestos a ajustar más los precios.

De hecho, en Eixample y Les Corts, dos de los distritos más caros de Barcelona, los precios de oferta son casi un 12% inferiores a los que se publicaban en los portales inmobiliarios en el mes de febrero. «Eixample, Ciutat Vella, Gracia y Les Corts experimentan caídas relativas entre el 9% y 11%. La caída de la demanda extranjera sobre los pisos ubicados en los dos primeros distritos desde el inicio del confinamiento puede haber presionado definitivamente los precios a la baja», explica Germán Fernández, ‘managing director’ de la oficina de Barcelona de Colliers International.

«El casco histórico y Eixample de Barcelona ya venían mostrando correcciones de precio en los últimos semestres, debido a una demanda más tímida probablemente por el exceso de normativa urbanística impuesto desde el consistorio barcelonés y la inestabilidad política generada por el movimiento independentista», explica este experto. Y añade que «respecto a Les Corts, si extraemos de la muestra la zona de Pedralbes, las caídas son más pronunciadas, registrándose hasta un 14% de bajada en el precio ofertado».

En opinión de Germán Fernández, en este entorno poscovid-19, «los distritos con mayor exposición a la demanda extranjera presentan mayores caídas de precio ofertado, las cuales se agudizan a medida que transcurren las semanas. Otras zonas se ven afectadas por el efecto reposición, presionando los precios de viviendas de segunda mano a la baja, de forma que sus vendedores puedan obtener los fondos que les permitan acceder a la compra de vivienda nueva adquirida sobre plano en meses anteriores”.

Es el caso, según este experto, de las compras sobre plano de viviendas de obra nueva situadas en Hospitalet, Esplugues y Cornellà, que pueden haber abocado a los compradores de estos inmuebles a acelerar el proceso de venta de su actual vivienda. «No olvidemos que muchas de las compras de obra nueva están basadas en una demanda de reposición. Este efecto será más pronunciado a medida que se aproxime la fecha de entrega de la vivienda nueva«.

A todo esto habría que sumar, según Fernández, el hecho de que la crisis por el covid-19 «ha puesto a muchas familias —autónomos y trabajadores por cuenta ajena— en riesgo de perder el empleo y esto siempre cambia la percepción de menor riqueza en el consumidor».

El gráfico inferior constata cómo la caída en las expectativas se ha ido agudizando a medida que pasan las semanas. Prácticamente en todos los distritos, los precios de oferta de la tercera semana de junio son inferiores a los de la primera semana de ese mismo mes, según los datos de Colliers International.

El informe de Colliers International destaca las caídas en Sant Martí, principalmente por las zonas de El Clot, Poblenou y Besòs, zonas con población de menor poder adquisitivo y más expuesta a las crisis económicas, pero especialmente en Diagonal Mar, donde se registran bajadas de precios de hasta un 20%, «probablemente por su exposición a una demanda foránea, como ocurría en el centro de la ciudad», apuntan desde la consultora.

Por lo que se refiere al distrito de Sants-Montjuic, las zonas de La Marina del Port y la zona de Hostafranc protagonizan las caídas más significativas en este distrito, alcanzando casi el 7%. En el resto de distritos como Horta Guinardó y Nou Barris, la zona más asequible de la capital catalana, el mercado de segunda mano presenta un menor dinamismo y con menor número de transacciones. En este sentido, tal y como destaca el informe, «las caídas detectadas se encuentran en muestras de menor representatividad, siendo puntuales y de menor calado; por lo que vemos mayor estabilidad de precios en el medio plazo, salvo que la crisis empeore en los próximos trimestres».

Un mercado ya a la baja

Todos estos datos no sorprenden a los expertos, puesto que el mercado residencial de Madrid y Barcelona ya mostraba síntomas de debilidad antes de que estallara la crisis sanitaria. Desde hace meses, ambos mercados muestran síntomas claros de agotamiento en cuanto a precios y transacciones. En febrero de 2020, por ejemplo, los datos de Fotocasa revelaban cómo los precios de oferta en todos los distritos de Madrid y Barcelona habían tocado máximos históricos entre 2017 y 2019.

Y aunque estos precios, al igual que los recogidos por Colliers International, no reflejan necesariamente el precio de cierre de la transacción, sí son un indicador adelantado de futuras caídas. De hecho, datos del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona revelaban hace unos meses que los precios de venta de los pisos de segunda mano en Madrid y Barcelona cayeron más del 3% en 2019.

«Barcelona ha sido la primera región en España en dar síntomas de agotamiento en 2019. Ya a cierre de 2019, la variación interanual fue del -5,9% respecto a 2018 y aunque el precio de la Ciudad Condal aún está un 23% por debajo del precio máximo alcanzado en diciembre de 2007, la tendencia que hemos visto durante los últimos meses es la moderación de los precios», señala a El Confidencial Anaïs López, directora de Comunicación y Contenidos Fotocasa.

En su opinión, «aunque no vamos a ver grandes caídas o subidas en los precios en Barcelona, sí que es verdad que vamos a convivir durante 2020 con pequeñas oscilaciones en el precio de la vivienda de segunda mano, que claramente tiende a la estabilización en la Ciudad Condal. Ahora mismo, el precio interanual está un 1,8% por encima de mayo de 2019″.

E. Sanz

Anaïs López destaca que hay algunos distritos en los que aún se están produciendo incrementos, como en Les Corts, mientras que en otros más céntricos y demandados, como Gràcia o l’Eixample, ya no se están registrando grandes subidas «e incluso hay meses en que estamos registrando descensos», si bien cree que estas zonas céntricas siempre van a tener mucha salida en Barcelona, por la alta demanda.

«No obstante, hay que ver si los cambios que estamos registrando en la demanda de vivienda van a influir en estas ventas, ya que hemos detectado un gran incremento en demanda de pisos con terraza y muchos de estos pisos céntricos no la tienen, aunque sí que es verdad que, por su localización, son activos muy atractivos para los inversores», destaca esta experta. Una situación que, por otra parte, definiría el patrón de comportamiento de los vendedores en Madrid, con una mayor demanda en los distritos del norte, con una oferta de viviendas más amplias y con mayores terrazas y jardines que en el sur.

El conoravirus, según Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, no ha venido sino a sumarse a varios factores que habían provocado que Barcelona, de la misma manera que lideró la recuperación inmobiliaria, liderara asimismo el proceso de ajuste.

«Si echamos la vista atrás hacia crisis anteriores, tanto en la década de los noventa como hace una década, tanto Madrid como Barcelona registraron mejores comportamientos a nivel inmobiliario que el resto del país, en gran medida por la entrada de inversores«, señala Bernardos.

Caída de precios de hasta el 9% en 2020

En su opinión, en alguno de los barrios y calles más exclusivos de Barcelona, los vendedores no se verán obligados a ajustar excesivamente el precio. «En las calles Balmes o Rosselló, se pueden cerrar operaciones con una rebaja entre un 5%-6% sobre el precio de oferta, pero no creo que el vendedor deba ajustar más los precios. Lo mismo en la mejor zona de Sarrià-Sant Gervasi. Incluso en Vila de Gràcia, donde viven los bohemios, no hará falta rebajar precios más de un 7%. Sin embargo, en zonas más humildes, zonas obreras, no hay tanta demanda y quien compra no está mirando tanto ubicación, como puede sucede en Eixample, como rentabilidad. No obstante», asegura Bernardos, «los inversores, especialmente los más conservadores como ‘family offices’, centran sus compras en zonas muy bien ubicadas».

La vivienda caerá, en Madrid y Barcelona, entre un 7,5% y un 9% para 2020, mientras que para 2021 prevé que continúe bajando

Gonzalo Bernardos estima que la vivienda caerá, en Madrid y Barcelona, entre un 7,5% y un 9% para 2020, mientras que para 2021 prevé que los precios continuarán bajando, incluso aunque se produzca la recuperación económica. «El principal problema, al igual que sucedió en la anterior crisis, es que los precios no se están ajustando al ritmo que deberían. De hecho, muchos promotores están muy animados porque han estado teniendo muchas visitas, la mayor parte acumuladas de los últimos tres meses, pero en junio el mercado no acaba de funcionar y los precios no terminan de bajar».

Desde Tinsa, por su parte, consideran que aún es pronto para conocer el efecto que puede tener en los precios esta crisis sanitaria y descartan que, al menos por el momento, las ofertas estén experimentando ajustes, «al menos de manera generalizada». «En las comarcas del norte —Maresme, Vallès— y en las del sur e interior —Garraf, Anoia— sí que se observan ajustes entre un 5% y un 10%; en algunos casos, en núcleos pequeños, pero es una tendencia que ya se percibía con anterioridad al coronavirus».

Y destacan cómo, en todos los casos, se ha detectado una disminución del número de ofertas. «Seguramente debido a una retirada de ofertas en respuesta al clima de incertidumbre», concluyen.

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